每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。
上个周末，保利朝观天珺售楼处里，到访客群摩肩擦踵。
其实，上周二花姐踩盘时看到，平常工作日这里的人流，同样熙攘。
对保利发展而言，这个位于朝阳北路和黄渠东路交叉口的地址，是它的福地。
过去，和光煦境的售楼处也曾设置在此，取得了很好的销售业绩；现在，朝观天珺续弦，保利发展希望它能承接和光煦境热销的衣钵。
3个多月前，中海地产和招商蛇口结伴搅局，保利发展和中国金茂联合体，仍以84亿元的价格，摘得三间房组合地块，溢价10.5%，折合楼面价5.15万元/平米。
拿地后，两家央企分开操盘，但彼此交叉持股50%。保利发展负责的是南区1202-0006、0007地块。
作为在京的首个好房子项目，在保利朝观天珺身上，“地产一哥”费尽心思。
将它定位成顶级“天”字系产品，依托稀缺的自然优势地段，吸引注重生态的高精人群。
朝观天珺的案名，则对外表达了“珺临朝阳”之意；它的SOLGAN更是写上了“天下谁人不识珺”，霸气彰显。
当然，与案名相比，购房者还是更愿意看到保利发展，如何在朝观天珺的产品上，给到实实在在的实惠。
在释放项目信息的节奏上，保利朝观天珺有点“挤牙膏”，吊足了人们的胃口。
清明节前，它公示了平面设计图，只能看出一个大概轮廓，关于公区及产品配置，没有任何数据，十分神秘。
直到公布官方户型图后，外界才一睹产品真容。果然，力度够大——南向阳台客厅卧室全打通，北向双设备平台。
但，在好房子横行的当下，这些已然不能成为朝观天珺最大的亮点。
对此，保利发展似乎有着清晰的认识。于是，更大的招，放在了后头。
花姐在保利朝观天珺139平米的样板间，第一次目睹了如何在合规的情况下，将实际拓展率做到近乎100%。
在好房子政策基础上，再发挥保利发展独家秘笈，这才是保利朝观天珺的终极武器。
超高得房率是怎样练成的
调规后，保利朝观天珺的户型只有4款。除了少量的91平和122平外，139平和157平户型的占比，达到了86%。
户型简单，意味着客户可选择的余地不大，这就要求开发商对产品打磨，得更加精细。
保利发展做了当下京城楼市的一个首创之举——在普遍利用阳台拓展面积的基础上，又通过落地窗的延伸，进一步拓高室内面积。
以139平户型为例。
它全屋拥有8扇外窗，保利朝观天珺将它们，整体向外再延伸了约20公分。
不要小瞧这个举动，一方面让整个户型的采光更加通透，更重要的是再次提升了室内面积——达4平米左右。
该户型的拓展面积本就很大：阳台达到了19.06平米，一半计入产权；北边的两个设备平台，约7平米，不计入产权。
总的不计入产权面积16.53平米，再加上窗户外延后省出的面积，实际拓展率达到了99.16%，冠绝当下朝阳区。
157平户型上，保利朝观天珺设计成了南向4面宽，目前北京有此户型的，还有建发金茂观宸165平米楼王户型。
这样格局的户型最大优点，除了将采光好之外，它对动静区的划分，十分明显。
157平户型室内总拓展面积达到了近31平米，实际拓展率可达到近90%。
它还有一个约8平米的私属电梯厅，如果再含里面，整体使用率，将达到94.13%。
“地产一哥”的豪宅细节
当然，好房子时代，除了要具备高得房率外，更要讲究户型的设计细节。
此前，就有项目因盲目追求送面积尺度，而改变了户型应该有的模样。
保利朝观天珺在这方面拿捏的比较到位，将拓展面积率最大化的同时，还对行业默认的户型结构进行了改进。
还是以139平户型为例，面宽进深比1，很是合理。
它改进了传统四叶草户型，入户直对卫生间的通病，先做了玄关设计，再进来直视的是一组收纳柜。
该户型最大的亮点是，在南向次卧中，也设计了一个次卫，面积约2.9平米。这个段位能有三个卫生间，在当下的北京楼市，似乎独一份。
花姐在售楼处听置业顾问讲，这样的设计得到了很多老年人的青睐。
此外，花姐在139平的样板间，还注意到一个细节。它在厨房岛台的边上，配置一个圆形无线充电宝，按一下可升起，底部有两个三相电插孔。
该配置曾一度在顶豪项目中流行，但近年来淡出。保利朝观天珺此次重启，背后是更多对人性化细节场景的思考。
试想一下，当女主人一边准备食材，一边将手机放在充电宝上刷剧，美好生活的情调，瞬间跃然眼前。
生活本就柴米油盐，保利朝观天珺139平的G型厨房已然不小，面积达到了12平米，得益于窗户外延，它的厨房系洗菜池台面，也意味着宽了20公分。
花姐目测，在这里各种洗好的菜、油盐酱醋等等，统统可以摆下。
规划了一个如意园林
聊完保利朝观天珺的“里子”，再来看看它的“面子”。
公区规划方面，保利朝观天珺拥有首层架空、风雨连廊等好房子元素，全部集中在东边景观大门的周边，出门左拐便是地铁6号线褡裢坡站。
这里也是整个小区最热闹的地方，地上地下会所、室外活动场地等，全部在此。
东西近240米、南北近120米的地形，让保利朝观天珺只规划了南低北高两排7栋住宅楼。南边4栋全部为11层洋房，北边1#16层，2#和3#25层。
最大的楼间距比达到了1.81，再加上整个地块南北全是公园，导致视野极为开阔，在2#和3#高层，北眺远至望京的地标建筑，清晰可见。
而中间留出的约1.5万平大片空地，是做园林十足的好胚子。
保利朝观天珺的园林设计师脑洞大开，居然依地形再结合案名中的“珺”字，将整个园林，打造成了一个如意。
整体分成了三段。
如意头位于小区大门处，取名祥云头，以水系景观为主，寓意起势；中间位置取名曲玉身，以山谷景观为主，寓意守势；尾部取名灵芝尾，以林地景观为主，寓意收势。
离开文化属性，保利朝观天珺的园林，分了5进庭院、9个具体的场景。
围绕它们，规划了两条环线，一条为450米健身环，一条500米观景环，加一起可绕小区一周。
从沙盘上看，保利朝观天珺的园林，并非一个平面，而是立体的，或下沉，或架桥凸起的布局，贯穿东西。
花姐进一步咨询后得知，这样的设计理念，也是保利发展的首次创新，通过景观层次与建筑界面融合，实现无界感。
换化成数据，它将游园时的视觉空间，较大多数园林，放大了1.5倍。
花姐点评：
朝阳区，一直是保利发展的重仓之地。
它在这里打造的和光煦镜、朝央和煦、保利天汇等项目，均成了热销之盘。
但此一时、彼一时。如今的京城楼市，相比过去两年更加内卷。
政策给到的发挥空间，就在那儿摆着，谁能在不越线的情况下，技高一筹，极为考验开发商的功力。
在朝观天珺身上，花姐看到了保利发展作为行业领头羊的能力，由内而外，确实让人耳目一新。
从户型配置，到内部空间的创新，再到公区配建的打磨，都较以往做出了很大改进。
如果再加上不远处金茂满曜，在产品上的互补，这两个项目基本覆盖了朝青板块，绝大部分市场需求。
当然，保利朝观天珺也并非高枕无忧。上月成交的黄杉木地块，不可避免成为它未来，最大的竞争对手。
不过，在花姐看来，尽管黄杉木地块在五环内，看似区位优势更佳。但细化到微观角度，其优势未必有保利朝观天珺明显。
首先，前者不是地铁盘，离最近的6号线青年路站，还有1公里多的距离；而保利朝观天珺出门便是地铁口。
其次，黄杉木周边的城市界面新旧交错，并不如褡裢坡地界那么纯粹。一张白纸，反而好画画。
而保利朝观天珺最大的优势，还是价格。它和黄杉木地块的住宅楼面积，相差了3000元/平米。
羊毛出在羊身上，如果再算孙河商业这个拖油瓶，黄衫木的楼面价还需要进一步抬高。
目前，保利朝观天珺的售价已渐明朗，预计开盘价在8.5万元/平左右。而外界当下对黄杉木地块的售价，普遍预期在10万+以上。
中间只隔了一个五环，如果售价相差2万元/平米，购房者会选择谁呢？
上一篇：保利好房子，颠覆了自己
下一篇：北京中海：聚焦“好房子”，掀起以人为尺度的豪宅进化论
