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北京首座万象城，终于揭开了面纱。
2025年6月19日，朝阳站南侧0313-5597、5598、5599地块项目设计方案公示，距离拿地过去了两年零四个月，约850天。
它是B4综合性商业金融服务业用地。而R2二类居住用地，从拿地到公示方案，一般在两个月以内。
万象城的动作如此之慢，十分特殊。
它属于标准的TOD（以公共交通为导向的开发）项目，要连接高铁、地铁、客运等交通枢纽，不仅要与朝阳站的停车库进行一体化设计，还将接入3号线和规划R4线两条地铁。
因而，它的设计非常复杂。
建筑设计的操刀者，是北京市建筑设计研究院股份有限公司，设计费1892万元。
来欣赏一下万象城的设计方案：
1、它由3幅地块组成，空中连廊相连，呈南北走向——长约550米。建设用地面积约6.28公顷，总建面超45万平方米，容积率4.38，建筑高度100米，绿地率3%。
2、它的地上建筑规模27.55万平方米，其中商业20.64万平方米，办公6.8万平方米；地下3层，建面17.59万平方米，其中商业4.7万平方米。
其余为车库及设备用房。机动车停车位1678辆，均位于地下；非机动车位4508辆，其中地上2148辆。
3、5597地块为1栋商业楼，地上4层，总高23.9米；5598和5599地块各有1栋商业楼和1栋办公楼。
其中商业楼地上7层，总高45.6米，为拱顶设计，渐变金属色系；办公楼地上21层，总高99.99米，银色镜面外立面。
简而言之，万象城南北长1里路，3座相连的购物中心总面积约25万平米，2座写字楼6.8万平米可对外销售。
这宗地的地价为63.58亿元，总投资估算约110亿元，预计2027年入市。
它的投资方，为华润置地旗下北京顺进商务咨询有限公司（下称北京顺进），成立于2021年12月，注册资本98.77亿元，法人为华润置地北京公司总经理陈海鸥。
华润置地打造万象城，尽量走轻资产路线。
2023年2月23日，北京顺进拿下万象城三块地。到了3月9日，北京市市场监督管理局发布公告，瑞科克拉里私人有限公司（下称瑞科克拉里），收购了北京顺进70%股权。
但时至今日，北京顺进股权尚未发生变更，仍由注册于香港的腾至投资有限公司100%持股。腾至投资的董事为华润置地副总裁、香港平台公司总经理郭晓东。
瑞科克拉里于2021年8月7日成立于新加坡，主要业务是投资房地产行业，其最终控制人为新加坡政府投资公司旗下GIC不动产。
GIC不动产进入中国地产市场20多年，先后与多家房企开展合作。2020年年底，华润置地分拆华润万象生活在香港上市，GIC就出现在基石投资者的认购阵容中。
为什么GIC没有出现在北京顺进的股东名录里？
花姐认为，并非GIC入股一事黄了，而是投资有条件，要等到北京万象城2027年开业以后。
在北京商业地产市场，华润置地的优势不大，这里是中粮集团旗下大悦城的大本营，还有龙湖天街、合生汇等劲敌。
在京打造首个万象城，是华润置地商业杀入北京商业地产的一个门面。
因此，它对产品的打磨格外细致。
花姐翻查了万象城地块信息，发现它是带方案入市的，对比如下：
1、两座写字楼的面积、位置、高度、朝向未变，但格局变了，分别在5598和5597地块；
2、最北面的5597地块，从原来的“流量零售”，变成了4层“购物中心”。背后的意思是，原规划为商业街；
3、外立面完全改变。由原来的“方盒子”，变成四个“拱顶设计”，渐变金属色系，更为时尚、整体。
4、地铁A口和B口，设在最北面的5597地块东面。
前后两版方案，都出自北京市建筑设计研究院之手。
花姐点评：
一个商业综合体能否成功，关键在于选址。
北京万象城连通了地铁3号线和4号线，又从高铁朝阳站引流，占据了地利。
但朝阳站主要以去往东三省为主，客流量其实不大；3号线西起东四十条，东至东坝北站，也非一条繁忙的地铁线；R4线一期北段建设项目南起朝阳区管庄路西口站，北至顺义区燕京桥站，通往郊区的。
这三条通道，到底能给万象城带来多少客源，有待进一步观察。
抛开轨道交通，仅看它的位置，似乎也不适合做大型商业。
关键在于，它属于单边商业：即只有西面紧邻泛海国际居住区，南面被姚家园路“隔断”，东面是铁路，北面是交通枢纽站。
对于商业选择而言，单边商业是大忌。
反观朝阳大悦城、广渠路合生汇，它们不仅有地铁线，周边更拥有大量的社区，为支撑稳定的客流起到了保障。
在万象城周边，不论是酒仙桥的北京宸园、中海万吉玖序，还是姚家园的御翠园，平房乡的中建智地项目，都在打万象城的牌。
但实际上，它都不是家门口的商业。
在售新盘里，反倒是融创壹号院离得近些。
最后说一点，当万象城开业后，往东800米外的兄弟商业万象汇，会更加雪上加霜。
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