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几天前，门头沟区泷悦玖宸开放了实景院子。
北京绝大部分地产媒体和博主都去捧场了，晒大合影，晒院子美图，好不热闹。
如果不明就里的人，会以为这是一个纯新盘。
实则，它是一个改名换姓的老盘。
早在七年前，泷悦玖宸就拿地了，在五年前就领取预售证了。最初的案名为鸿瑞西峰，住宅部分加了个后缀：溪悦府。
领证五年来，它三易案名，从鸿瑞西峰到西山源著，再到泷悦玖宸，却只卖出过三套房，但都以退房而告终。
详情如下：
1、2021年10月20日，06-5#2单元302室，单套面积350平米，网签价3.79万元/平米，总价1327万元，于2024年8月7日退房；
2、2022年12月27日，06-8#3单元101室，单套面积399平米，网签价3.65万元/平米，总价1458万元，于2025年7月28日退房；
3、2023年11月4日，06-3#4单元102室，单套面积404平米，网签价3.8万元/平米，总价1536万元，于2024年8月7日退房；
花姐注意到，最后一套退房的日期，是在2025年7月28日。
经此折腾，泷悦玖宸真的变成一个"纯新盘"了，未售一套。
价格“腰斩”式推盘
三天前，中国电建地产举行了一场盛大的案名发布会，将西山源著改名为泷悦·玖宸，同时放出价格：总价790万/套起——约2.25万元/平米，近乎“腰斩”。
a如果真以如此低的价格入市，它即便有成交，网签也是个难题——大降价会扰乱市场。
早在2018年2月，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地块。
根据北京市规自委官网消息，该地块土地面积31.6万平方米，建筑控制规模≤27.3万平方米，含住宅、商业用地、多功能用地、基础教育用地等。
其中，商品住房销售均价不超过5.39元/平方米（含全装修费用），最高价不得超过5.66万元/平方米（含全装修费用）。
这11块地，哪些是泷悦玖宸的所在地呢？
由于年代久远，北京规自委已经没有显示各地块的分布信息。花姐从它的预售证里找到了蛛丝马迹。
据2020年11月18日的京房售证字(2020)143号显示，泷悦玖宸位于“门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0600-0006、0009地块”，准许销售面积21.49万平米，共计1223套。
其中，住宅488套，是清一色叠墅、上下叠，每套232-510㎡，总规划建面18.3万平米——含地下仓储面积，容积率1.05。
目前，泷悦玖宸第一批推出的房源都在0006地块，共计248套，上叠350平米、下叠400平米，地上3.3米，地下负一4.15-5.2米，负二3.3米，预计2026年4月交房。
剩余0009地块的240套房源，还没开始卖。
谁的泷悦玖宸？
从泷悦玖宸的案名看，有很明显的电建地产标签。
它的项目公司叫龙赫置业（北京）有限公司（以下简称“龙赫置业”），成立于2018年3月，注册资本2000万元，由中国电建地产集团和隆泰实业分别持股63%和37%。
电建地产集团是央企，隆泰实业由谷红和李金龙分别持股50.5%和49.5%。李金龙旗下曾有多个“隆泰”地产公司。
穿透泷悦玖宸股权，可以看出，它是一个央企与民营资本联合打造的楼盘。
进入2025年，龙赫置业的管理层出现系列变化。先是法人王志宽等四人退出，新的法人张然登台；后来，李金龙退出董事，谷红接替。
其中，王志宽是电建地产华北区域党委书记、总经理，是门头沟长安华曦府热销的头号功臣。张然，是电建地产门头沟分公司负责人，北京项目管理二部总经理。
简而言之，泷悦玖宸开始由电建地产全面操盘了。这大概是和长安华曦府的优秀表现有关联。
十分蹊跷的是，龙赫置业虽由电建地产控股63%，但一直没有被电建地产并表。
电建地产方面给出的理由是：“按照合作协议约定，股东会决议的事项需由全体股东一致同意方可通过，发行人不能实际控制该企业，故未纳入合并报表范围。”
或许，正是因为有了这份股东会决议的存在，导致电建地产对“鸿瑞西峰”、“西山源著”的话语权不大。
如今，它变身泷悦玖宸后，电建地产是否会对其并表呢？
这是一个谜。
电建地产努力改善业绩
七年来，电建地产向龙赫置业砸了不少钱。
仅买地这一开支，至少耗费了电建地产近30亿元。在2019年年末，电建地产向龙赫置业拆出资金28.04亿元。
由于南赫置业几乎没有卖房收入，在建的住宅及商业，又得耗费一大笔钱。
这些投入，应该没有计入投资亏损，只会体现在其他应收款里。截至2025年3月底，电建地产的其他应收款为147.85亿元。
一个很有意思的细节，南赫置业的注册资本仅为2000万元，而它持有价值46.5亿元的土地。
时至今日，这些土地的使用权，依然被抵押给了兴业银行股份有限公司北京知春路支行。
电建地产的日子，也不好过。
2024年度实现营业总收入123.35亿元，同比下降28.97%；净利润亏损23.07亿元，同比扩大85.3%。
截至2024年末，现金及现金等价物余额80.69亿元，同比减少18.74%，短期有息负债合计98.7亿元，现金短债比0.82。
到了今年上半年，电建地产的财务状况依然未见起色。截至2025年6月30日，营业总收入为32.16亿元，营业总成本为42.05亿元，净利润亏损9.93亿元。
目前，电建地产董事长为王海波，总经理为李端。他们正在想尽办法把业绩搞上去。
这次，电建地产拿回泷悦玖宸操盘权，降价走量的背后，是想把亏损幅度降至最低。
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