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9月3日，北京迎来房地产新政落地之后，首次重量级土拍。
原本计划两宗地开拍，但在倒计时的紧要关口，朝阳驼房营629地块，却被官方紧急叫停，出让按下暂停键。
喧嚣之下，顺义后沙峪SY00‑2101‑2001、2002地块，只能唱独角戏。
关于这宗地，原本觊觎它的房企不少。
招商蛇口早早就抛出招标计划，懋源地产则密集开展媒体研讨，磨刀霍霍蓄势待发。
可随着828新政的出台，真正来到土拍现场的，只剩下华润置地、金隅+懋源联合体两组选手。
经过现场170轮快速博弈，华润置地最终以82.7亿元、17.37%溢价，强势摘得，住宅实际楼面价约4.12万元 /平米。
这场土拍的赢家，并非只有华润置地；看似铩羽而归的懋源地产，同样是受益者。
截至目前，懋源云纪累计取证供应402套，网签122套，网签均价6.02万元/平米，成交金额20.56亿元，地价覆盖率47.59%。
280套存量房压在手里，去化压力并不轻松。
但现在，剧本被改写了。
2001、2002地块的住宅楼面价，比起始楼面价，高了近7000元/平米；比懋源云纪2.43万元/平米的住宅楼面价，更是高出约1.8万元/平米。
懋源地产虽然在牌桌上输给了华润置地，但在牌桌下，它用自己的实际行动，把手里的存货价值给托住了。
站在这个角度，拿下2001、2002地块对华润置地而言，是护盘；对懋源地产而言，也是同样的逻辑，只是换成了对手。
塞翁失马，焉知非福。
懋源云纪流速慢，是事实。在北京润园快速去化的衬托下，它确实显得不紧不慢。
如今，懋源云纪剩下的280套存量房，每一套都跟着增值。
可以说，华润置地花了近83亿元，帮懋源云锦把剩下的货值，重新估了一遍价。
在花姐看来，这场土拍，三方共赢——华润拿到了地，懋源解了套，顺义收到了钱。
真正该焦虑的，是那些还没上车的购房者——中央别墅区的价格锚点，已经被一把拽了上去。
竞合之间，各有算盘。
华润置地和懋源地产，在中央别墅区既是棋逢对手，也是彼此成就。
调规背后的红利
2001、2002地块总用地面积，达到20.22万平米，规划建筑规模20.42万平米，容积率1.01，建筑限高27米。
它们刚上架时，业内吃了一惊。
超过20万平米的宅地，顺义分局竟然和盘托出，毫不含糊。
去年1月，后沙峪浮现4块宅地——2003号、2006号、2007号、2008号，后两块即北京润园所在地。
按当时的规划，整个片区5块宅地，大概率要分三期供应。但顺义分局信心十足，决定只分两期。
当然，提速后为了能顺利卖出，2001、2002地块在挂牌面世之前，规划部门已经完成一轮大刀阔斧的调规。
每一处改动，都将深刻影响后续开发的成本与收益。
1、将原规划一路西段，变成街坊路出让。计入用地面积，宽20米、占地约5400平米，打包交给竞得房企。
虽背上街坊路建设的包袱，但也实现地块内部路网的一体化统筹，不用再被外部割裂的道路切割，给后期整体规划排布，留出操作空间。
2、将原规划占地6755平米、建面5400平米的幼儿园，变成占地和建面都3000平米的商业，挪至2001地块东南角，编号2002。
这一改动意义十足：甩掉了无偿移交的公益配套重担，转化为开发商可持有的经营性商业资产，增厚项目的资产底盘。
3、将2003号、2006号和2005号三块地，合并成2001号一块宅地。
回望一路之隔的北京润园，当初拿地之后，华润置地反复申请合宗、调整街坊路位置，折腾大量时间成本与沟通成本。
而2001地块直接 三合一，从源头规避碎片化地块带来的麻烦，车库布局、管网铺设、楼栋排布，都可以统一设计，能够省下一笔可观的建安开销。
4、建筑高度从24米（局部27米），变成27米。
高度约束的松动，直接解开洋房的枷锁，不再受洋房基底占比25%、面积占比30%的条条框框束缚，给大平层产品释放更多施展空间。
预埋产品密码
拿下新地之前，华润置地已经在北京润园身上，把产品创新的路蹚了一遍。
8月28日，北京润园公示了三期调规图。设计单位由浙江绿城建筑设计院，换成了北京住宅建筑设计院。
三期调规，没有触碰容积率、总建面、总户数等核心指标，地上指标纹丝不动，只小幅扩容地下建筑面积，增加地下停车空间。
真正的变革集中在户型谱系：彻底砍掉原版700平米、990平米两款传统双拼，压缩了905平米占比，新增550、780、852、1050平米等多款全新户型。
更关键的是产品形态的创新。
三期绝大部分是普通双拼——两个镜像户型对称拼在一起，一眼看就是“拼的”。
但有6栋别墅，是按院墅的逻辑做设计：左右两户不对称，入户门分主次，下沉庭院分布也不均匀。
其中一栋，主入户门在左，最大下沉庭院在东南角，院子占地620平米、接近1亩地。
这一调整，正是对标周边懋源云纪的类独栋产品，在 “限墅令” 的规则缝隙之内，挖掘院墅产品的上限。
三期调规，本质上是为2001地块打了样——产品创新的路径已经跑通，新地块直接复制升级即可。
如果再结合地块，被街坊路切分三大组团的现状，产品分布的轮廓已经可以大致看清：
东侧组团距离温榆河较远，可安放升级版大平层；南北两大临河组团，留给高阶别墅产品。
新地块的产品，大概率也会站在北京润园的肩膀之上，全面升级。
1、大平层大概率将跳出北京润园一期270‑330平米的区间，向上拉伸至300‑500平米超级平层。
2、别墅产品则拉开梯度，北区规划 700平米级别，南区直面温榆河，将冲击1500平超大类独栋。
赠送尺度上，也将有更多突破，客厅挑空、庭院放大、第五立面退台等设计，大概率都会悉数落地。
花姐点评：
地产新政落地后的北京首场土拍，登台角逐的玩家少了，从结果来看，出现了两极分化。
9月3日晚，北京市规自委官微发文称，驼房营029地块将结合新政内容，进行进一步优化。
坊间的传闻是，029地块将调价后，再度上架。
说白了，就是新游戏规则下，开发商算不过账来——75.21亿元的起拍价，加上体育场馆、地下商业的沉淀资金，全盘资金峰值，奔着150亿元去。
如果按既定条件，开发商拿下驼房营029地块后，大概率不挣钱甚至赔钱。
而2001、2002地块能溢价成交，根源在于：低密别墅类用地和普通高层住宅，开发周期天然存在巨大差异。
从成本角度看，容积率低的别墅地块，房源数量、工期等，都要短于普通高层住宅，资金沉淀压力小了很多。
再加上供给极度稀缺，高净值客群需求稳固，可以对冲一部分开发周期拉长，带来的压力。
反观驼房营029地块，则恰恰相反：2.5的容积率，住宅建面12万平米，再叠加一堆配套包袱，压力山大。
新政对市场的影响，已从土拍开始。
目前，最考验开发商的，则是新开发周期下的算账能力。
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