每一个楼花，都是独一无二的。
今天下午3点，北京土拍市场将迎来一槌定音。
通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块，中国绿发以底价9.962亿元摘得，成交楼面价约1.73万元/㎡。
为什么是绿发？
原因很简单，这宗地的正南边，就是格拉斯小镇。
这个小镇，出自鲁能之手：2004年拿地，开发近20年，占地约3000亩，里面有471栋独栋。
而鲁能，正是中国绿发的前身。
对中国绿发来说，这不是拿地，是收尾——地缘客群现成、德闳学校现成、老河湾的景观现成，连售楼处都是现成的。
这地块本身很有看头，容积率只有1.05。花姐接着拆两件事：
1、这块地的来路，为何差点"下架"？
2、1.05的容积率，能做出什么产品，卖什么价？
一块压线转正的地
0001地块的身世，有点曲折。
7月1日，它进入预申请，有效期到7月30日。市场一度以为，它会悄悄下架。
毕竟，地块位于通州六环外、机场航线下、别墅去化慢，行情就摆在那里。
但，8月5日，它转正挂牌了。
更巧的是，它与东侧的TZ01-0101-0002商业地——起始价1.536亿元，拆了包，宅地、商业地各拍各的。
买家的账本，一下清爽了。
关于0001地块的档案，如下：
地块东至葛渠路，南至榆滨一街，西至绿地，北至老河湾。
简单地说，它三面安静，一面临河。
正南边，就是鲁能格拉斯小镇。说白了，这不就是格拉斯小镇的第九期吗？
还有一个时间细节，这块地是踩在828新政之后出让，在细节没出台之前，它应该加快出图、拿规划证。
当然了，本身就是低密住宅，封顶速度快，倒是耽误不了多长时间。
面粉比面包便宜太多
通州宋庄板块楼市，如今住着两个价格的世界。
一个是0001地块南边10公里外的新房世界：
北投和璟，今年2月3日底价拿地，楼面约1.79万/㎡。8月15日取证、8月22日开盘，拟售均价4.54万/平，网签约4.04万/平，打了八九折。
它开盘8天，网签258套、11.26亿元，地价款收回七成。
北投和璟600米外的首开熙悦京晏，楼面约1.98万/㎡，是首开地产北京第一个四代宅，预期售价每平5万+。
这个世界，讲的是流速。
另一个，就是0001地块及周边的别墅世界：
格拉斯六期明德兰庭在售，叠拼约5-5.6万/㎡、总价1300万起；合院约6.8万/㎡、1800万起；二手独栋报价，约5.8-8万/㎡。
这个世界，讲的是岁月。
0001地块的起拍楼面价，约17251元/㎡，比北投和璟每平便宜约650元，比熙悦京晏更便宜约2550元。
而它未来要做的产品，与格拉斯六期同处一个世界——那里的面包，卖5万起。
面粉1.73万，面包5万。这个价差，放在当下的北京土拍市场，凤毛麟角。
产品推测：叠拼+合院
指标决定产品。关于0001地块的产品形态，花姐来强排一下。
限高18米，是关键。放在别的地块，这是紧箍咒；放在低密地，恰恰是护身符。
整个项目地上4层叠拼（下叠1-2层、上叠3-4层），或者二至三层合院，高度绰绰有余。
建筑控制规模≤5.77万㎡，扣掉一箩筐配建——地上的开闭站600㎡、配电室150㎡、物业用房150㎡、社区综合服务150㎡、分布式能源站500㎡，地下的便民菜店100㎡、便利店50㎡、快递站20㎡。
最终的可售住宅建面，花姐测算约5.6万㎡。
全盘约160-170套。什么概念？北投和璟一个盘866户，这里不到它的两成。
还有一个细节，藏得很深。
出让文件要求：邻老河湾侧的街坊路及地块地坪，需高于上段20年一遇蓄涝水位20.2米的0.5米以上、下段20.5米的0.5米以上，且不低于周边地坪。
翻译过来，整盘序垫高至少半米，防的是老河湾涨水。
这半米，既是成本，也是质感。低密社区抬板，私密性和豪宅味，都上来了。相信，它抬高，一定不止于0.5米。
盲猜一下，它会不会成为北京首个抬板别墅小区呢？
关于0001地块的售价花姐推测：叠拼4.8-5.5万/平，总价1300-1600万；合院5.5-6.5万/平，总价2000万起步。
楼面价1.73万/平，加上低密产品偏高的建安与精装，综合成本3.5万上下。卖5万，有得赚。
当然，丑话也说在前头：首都机场的航线，就在地块头顶；别墅的流动性，永远赶不上洋房。
北投和璟8天网签258套的热闹，在这个低密世界里，大概率复制不了。
花姐点评：
9.962亿元、底价，意料之中。
20年前画下第一个圈的人，今天自己画上了句号。有始有终，这件事在楼市里，比容积率1.05更稀缺。
这个结果，账算得很克制。1.73万元/平的楼面价，隔壁六期叠拼每平卖5万+。
面粉与面包之间，隔着一条20年的护城河。
但绿发一手都没多举——不是算不清，是算得太清：航线在头顶，水位在脚下，六环外别墅的流动性，躺在每一家房企的账本里。
低密是稀缺品，但稀缺，不等于快销。
对照9月3日温榆河的174轮鏖战、华润83亿元抢筹，今天这一槌，安静得像另一个市场。
新政后的北京土拍正在分化：热钱追流速，托底守确定。
而对买房人，真正的信号只有一个——副中心再想供出容积率1.05的宅地，恐怕要再等20年。
低密谢幕，且住且珍惜。
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