每一个楼花，都是独一无二的。
85天，观玺走到了开盘的最后一公里。
10月22日，它领取首张预售证：一期全部10栋住宅楼，共785套房源。
正式开盘的日子，定在10月30日。
在领证后的当日，官方给出了一组数据：
5个小时，认筹突破300组。
观玺，是下半年北京楼市最值得关注的楼盘之一。
7月30日，昌平东小口0002地块土拍，107轮激烈竞价，49.77亿元落槌，溢价率10.6%，楼面价约3.66万元/平米。
建发结束长达13个月的拿地空窗，摘下这宗紧贴海淀、承接西三旗与奥北外溢的核心地块。
更重要的是，东小口板块的市场需求，早已被验证过。
观玺隔壁的龙樾海序，今年5月16日开盘，当天认购589套，目前已基本售罄。
这，让外界看到了东小口板块，蕴藏的极大需求潜力。
而建发本身，也是高溢价地块的操盘专家。
最好的例子，莫过于建发海晏——创造了北京楼市10万+豪宅的多项荣光。
不过，到了观玺身上，建发不再一个人战斗。拿地半个月后，它引入越秀地产联合开发：分别持股49%和51%。
强强联合之下，观玺祭出了两个杀手锏：
1、规划上，是昌平楼市首个抬板社区；
2、产品上，站到了昌平楼市新的天花板。
而市场端的反响，也给了观玺足够的肯定：10月3日售楼处开放至今，始终人流爆棚。
旧王的纪录还在，新王的脚步已至。
观玺，能打破龙樾海序的业绩吗？
被整体“抬高”的社区
观玺容积率2.45，比龙樾海序低了0.35。
别小看这0.35。它让观玺的产品形态，先天更低密。
建发在它身上，规划了21栋5-18层洋房+小高层，共1352户，洋房占比接近45%。
所有楼栋南北通透，南低北高，最宽楼间距可达1.7倍。
在奥北、昌平南这片已被验证过购买力的板块，这个底盘规划，本身就已处于领先地位。
但建发没有止步于此。
观玺规划上最大的亮点，是抬板设计。
整个社区依西高东低的地势，整体抬升：东侧抬板约5米，托起含景墙宽约69米的东大门；南侧抬板约1.8-3.9米；西侧抬约1.7米。
抬板之下，是车库、设备间与全部社区配套；抬板之上，是纯人行的园林天地。
机动车从入口直接入库，人车分流被做到了物理层面；业主经园林归家，老人孩子在板上散步遛弯，各得其所、互不打扰。
更关键的是空间的腾挪。依托抬板高差，观玺内部做出一条，长约260米的"峡谷河流"曲水带。
通过六亭六廊桥串联，配上约160米长的中心景观轴，达到了约4.5万平米的园林体量，其中包括了近2000平米水系八处水景。
这个规模，不仅远超同等体量的其他四代宅，且让观玺多处地库实现景观采光。
观玺的会所同样超配：
约1800平米地下运动会所，有恒温泳池、篮球羽毛球馆、健身房、瑜伽室等；约2200平米的架空层泛会所，包含四点半学堂、私宴厅、共享自习室、棋牌球类等。
共规划了10余种功能的会所，无论业主日常生活还是对外待客，全部接得住。
此外，观玺还是建发全新产品系——“诗意东方”，在京的首秀。
该产品系较此前建发的风格，进一步做轻：偏爱东方底蕴，但拒绝厚重压抑的仿古符号，要的是可日常、可长期居住的诗意。
“诗意东方”产品系2024年佛山首发，两年内落地上海、厦门、南京等城市。其中厦门书香五缘首开两小时售罄，上海云湖玥引爆北上海。
而有了抬板的加持，观玺成了“诗意东方”系中，段位最高的一个项目。
综合而言，低密的底盘、抬板的骨架、超级园林会所配置、以及全新产品系赋能：
观玺的规划，把昌平的居住标准，直接抬高了一个代际。
产品的关键词
产品端，观玺同样站到了昌平楼市的天花板。
它的户型共有5个面积段：80平米、96平米、107平米、118平和143平米。
其中785套首批领证房源里，具体的分配比例为：
80平米三居303套，占比38.6%；96平米三居107套，占比13.63%；107平米四居137套，占比17.45%；118平米四居204套，占比25.99%；143平米楼王仅34套，占比4.33%。
如果只看户型段位和分配比例，观玺似乎是一个刚改兼顾的社区。
但，看它每款户型的实际空间，更像一个偏改善项目。
因为，它的拓展手段和面积，不仅在昌平，放眼整个北京楼市，也是屈指可数。
"全系标配"，是观玺户型最锋利的关键词。
来看看它户型的拓展手段：
1、所有户型，南向内嵌阳台+设备平台+装饰构架+花池，一样不落。
其中内嵌阳台进深约1.8米，计一半产权；设备平台+装饰构架进深约1米，不计产权；花池进深约0.6米，不计产权。
花姐印象中，北京楼市能做到全系户型标配花池的项目，目前只有三个。
除了观玺外，另外两个是招商兴宸揽阅、保利京华曜。
它们一个是当下的TOD流量热盘，一个是内城抬板豪宅。与观玺的开盘节点，挤在同一档期。
2、所有户型，北向除了通面设备平台+装饰构架组合外，最北边标配一处装饰构架，进深约1米，可作开敞露台使用。
目前能与之对标的，似乎也只有保利京华曜。
整体而言，观玺在产品拓展方面，做到了北京楼市罕见的南北“阳台+阳台”格局。
南向养花、北向晾衣看景。观玺把双阳台自由，给到了每一个户型。
多重叠加之下，观玺的实际使用率，十分可观。
花姐以80平米中间户为例。
在观玺所有户型中，它可能是昌平房子平替海淀，性价比最高的户型。
阳台拓展约3.42平米，设备平台+装饰构架拓展约10.7平米，花池拓展约2.76平米。总拓展面积约16.88平米，实际使用率约99.27%。
而隔壁龙樾海序同段位的76平中间户，总拓展面积约11.22平米，实际使用率约93.15%。
虽然产权面积比隔壁邻居，多了4平米，但反映在具体的空间上，有了本质区别。
观玺80平中间户北向的两个卧室面积，分别为7.68平米和8.91平米；龙樾海序76平，分别为7.56平米和5.88平米。
一个真正的三居，一个只能称2+1的可变三居。
哪款户型性价比最强？
再来看看观玺的价格。它整体的预售均价，约6.8万元/平米。
按楼栋看，最低价出现在17#，约6.58万元/平米，全部为80平米户型；最高价在6#，约6.94万元/平米，为107和143平米的楼王户型。
3600元/平米的极差，只有均价的5.3%，在北京新盘里，算克制的。
按户型看，80平米的备案价，在6.58万-6.68万元/平米；96平米在6.76万-6.87万元/平米；107平米在6.82万-6.94万元/平米；118和143平米，在6.93万-6.94万元/平米。
可以看出，除了80平米外，其余户型在预售均价上的价差，处于同一个水平线。
但预售价，不等于成交价。
参考龙樾海序，它的备案均价约6.41万元/平米，实际网签均价5.42万元/平米。
但，观玺的楼面价比龙樾海序，贵了约4600元/平米。
况且，与龙樾海序相比，观玺的综合素质，明显再上一个台阶：
1、容积率少了0.35，让它的洋房占比多了。直接影响是，产权得房率更高；
2、再加上拓展手段更丰富，多出的面积，导致实际得房率，比龙樾海序普遍高出5个百分点以上；
3、得益于抬板的加持，观玺的无论园林还是会所等公区配套，较龙樾海序有了质的飞跃。
当这些因素都叠加在一起时，如果观玺的开盘价，只比龙樾海序多出了一个楼面价：建发和越秀，似乎比北京城建的让利更多。
具体而言，花姐认为根据不同的户型和位置，观玺将采取不同的销售策略，差价会拉得较大。
其中，最具性价比的户型，是80平米中间户。
相比边户少了飘窗，但南北"阳台+阳台"的赠送组合，已经让它的空间足够舒展。
正经的三居，加上全盘上车门槛最低的身份，对刚需家庭足够友好。
花姐预计，观玺80平米中间户的实际开盘价，会在5.8万元/平米左右。
其次是118平米中间户。道理并不复杂：
1、96平和107平户型，占比本就少，按着目前的认筹热度，必然溢价；
2、143平总户数更少，南向四面宽的产品，注定被改善客户疯抢；
3、118平的占比仅次于80平，全盘得靠它走量，价格上，要优于96平和107平。这点，其实备案信息，已有显示。
因此，在观玺整个户型系里，118平显得格外扎眼。对终极改善客户而言，将是最从容的选择。
花姐点评：
最后，花姐把观玺的底牌，从头到尾再捋一遍：
1、东小口，一步海淀的黄金区位，早已被验证过的购买力；
2、昌平首个抬板社区，约4.5万平米的园林，和约4000平米的会所+架空层体系；
3、全系南北双阳台的独一份配置，95%-106%的实际使用率；
4、再加双国企的交付背书，和一本算得过来的性价比账。
板块空窗期的天时、紧邻海淀的地利、强强联手的人和，观玺占全了。
对购房者而言，想在海淀边上置业，目前的动作只有一个：
在观玺开盘之前，赶紧先把认筹先交了。
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