11月11日，中海新城石景山刘娘府项目案名官宣——萬悦西山。
这是中海“萬方安和”产品矩阵里定位最高的万系，在北京落下的第一子，也是西山墅区近三年唯一新增低密宅地。
土地账：底价摘地，楼面4.2万起跳。
8月12日，中海新城以25亿元底价摘得刘娘府1604-674地块，零溢价；占地5.37公顷，地上建面约5.91万㎡，容积率1.1、限高19米，折合住宅楼面约4.2万—4.27万/㎡。
9月19日方案公示，20天后规证到手——828新政后，高品质低密盘“快拿地、快报规、慢打磨”的审批红利被中海吃满。
产品账：26栋纯低密，洋房+真别墅双形态。
西区9栋6层洋房（平墅，156—188㎡四居，层高3.17米，阳台+花池+设备平台高赠送）；
东区17栋3层别墅（11联排+6双拼，地上3层+地下1层，层高近3.6米，南向2米采光井、退台露台、南北小院）。鱼骨式排布、中轴风雨连廊+下沉庭院，西高东低避开学校界面，东侧墅区楼间距18米级、微偏转优化冬至日照。禁墅令背景下，双拼是最接近独栋的形态，联排也优于叠拼。
定价锚：西山墅区已有参照系。
周边远洋天著春秋（约9.4万/㎡）、绿城西山云庐（约10.1万/㎡）把“西山浅山+低密”客群教育成熟。
万悦西山可售成本按楼面4.2万+低密建安+6米地库测算约5.8—6.5万/㎡；若洋房实收守7万+、联排/双拼冲8—10万，5.9万㎡货值可摸40亿级。
同板块招商湖映西山走刚改（2.11容积率、85—125㎡），万悦西山直接错位卡顶豪位。
现房新政下，低密=资金效率资产。
828后按揭等竣工备案才放，高层资金占用33个月、6层洋房仅14个月。
万悦西山限高19米、低总建面、央企融资，监管账户占用峰值可控，转签节奏天然快于大盘。
中海用“万系首作”做品牌溢价，用1.1容积率做稀缺溢价，用低密快竣工作现金流溢价。
变量也直白：300㎡+大户型客群窄、去化靠时间换空间；二手顶豪分流明显；西山云庐/天著春秋二手锚会反向约束首开定价。
万悦西山不是“石景山又出一个豪宅”，是中海用25亿地款、1.1容积率、万系首作，把西山最后一块低密拼图重估成京西顶豪现金流资产；
买家付的是山景与产品代差，中海赚的是稀缺土地在现房时代的定价权。
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