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接连两日，顺义区在土拍市场上，入账超90亿元。
2月27日，北京2月份最后一场土拍如期进行。
与一天前东风商场4个地块，全部被国资兜底不同，后沙峪温榆河生态链走廊2007、2008地块，有开发商问津了。
仅华润置地一家报名，自然也就以60.24亿元的底价拿下，折合楼面价3.5万元/平米。
这两个地块的土地总面积达到了17.04万平方米；建筑规模17.21万平方米；容积率与规定擦边而过，只有1.01；控高24米（局部27米）。
将专门打造别墅+洋房产品组合。
它们很“干净”，纯居住地块，位于中央别墅区核心位置，周边配套已相当成熟，且往后可供新地越来越少。
但以底价成交，并不出人意料。
首先，综合门槛不低。花超过60亿元的价格，拿下一宗去化周期漫长的别墅地块，并非一般开发商能够承受得住。
结合当下的市场环境，这个价格，足以在更核心位置甚至城六区，拿到风险更低的地块。
其次，这大概率又是一宗“内定”地。
在土拍之前，2008地块被调规了——原本在这块地内，占地面积5896平米的街坊二路，竞得者后期可根据自身规划，在两个地块内任意优化调整。
这背后，开发商很有可能早就对该宗地块有了深入研究，在形成初步的方案后，才向上报备反馈意见，并被批准实施。
因此，由一家开发商底价拿下2007、2008地块，在土拍之前，已基本变成明牌。
但当华润置地的名字揭晓时，花姐认为，这多少有点“反常规”。
虽然它有足够的资金来应对去化慢的问题，但作为上市公司，压重金砸在别墅地块上，难免会影响整体的报表数据。
再看看华润置地过去多年的拿地策略，更多也是以平层项目为主。
不过，过去一年，华润置地在北京鲜少拿地，现在也面临着补仓的问题。
最近的一次是年初憋足了劲，联合另两家央企开发商，势必问鼎朱房村双子地块，却不曾想被刚猛的建发房产虎口夺食，抢去了东边的030地块。
而2007、2008地块，则是华润置地近一年来，在京真正独立拿下的第一宗地。
在北京，华润置地开发的别墅项目不多，主要有两个：
1、西山墅。2015年开盘，位于门头沟冯石环路，别墅+洋房产品，最后的交房时间是2020年，目前二手房挂牌价在4.3万元/平左右。
2、华润8号院。也是2015年开盘，位于顺义滨河路，为纯独栋别墅，只有64户，目前二手房挂牌价为2.56万元/平米左右。
时隔10年后，再入京城别墅市场，华润置地将会在2007、2008地块身上，打造什么样的产品呢？
现在能基本确定的是，它会对2008地块中的街坊二路，进行调整。
花姐做了一个大胆地推测，这条街坊路，将从原规划的左边起始，横跨2007和2008地块，与规划一路平行，呈正东正西走向。
这样做的好处至少有两点：1、街坊路更短，占地面积更少，容积率会些许增加；2、两个地块更方正，方便设计师进行楼栋排列。
在华润置地之前，同在温榆河板块的懋源别墅项目，也对街坊路进行了调整。
它原本的街坊路位于0107地块西侧，是一条宽8米的L型路；调整后，变成了S型，位置也挪到了0107地块中间偏西位置。
事实上，近一年来，开发商调整街坊路的动作，十分频繁。花姐粗略统计，至少有15个项目，因为街坊路与开发商规划方案冲突，进行了优化。
这种现象的背后，充分表明了街坊路，在当下土拍市场中的鸡肋作用。尽管其初衷很好，但已与当下的市场环境，不甚相符。
对华润置地而言，在拿下2007、2008地块后，它目前的竞争对手不多。
现成的只有一个，即北边约4.5公里的懋源别墅项目。
懋源地产去年9月，以43.2亿元底价摘得，地上建面17.8万㎡，住宅也是容积率1.1，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）。
它们二者的体量差不多，容积率也一样，但楼面价相差0.83万元/平米。
但贵一定有贵的道理。
位置上，华润置地地块周边很成熟。东边是优山美地B区和国际学校，西边和北边还有三块未出让的地块。
再往西是龙湾别墅、优山美地A区、中诶诺德阅墅、龙湖滟澜山、清锦园等别墅，南面紧邻温榆河。
而懋源项目，孤零零地，北侧紧挨机场北线，噪音严重。对别墅项目而言，这是一个大BUG。
时间上，华润置地拿地在北京“好房子技术要点”出台之后。
如果华润置地在产品的户型设计上，也充分运用要点内容，那该项目将成为北京别墅领域的第一个“好房子”。
反观懋源别墅项目，其目前规划已出，即将开盘。在产品力上，能打得过华润置地别墅项目吗？
从这个意义上讲，华润置地地块诞生后，懋源别墅项目被背刺了。
在花姐看来，华润置地地块的最大竞争对手，或将在几个月后出现。
就是隔壁的2003、2005、2004、2006地块。它们的总占地面积达到了19.66万平米，规划面积19.71万平米，面积比2007、2008地块更大。
但其中2004地块为幼托用地。另外，在2006地块中，也有一条呈南北走向，宽12米的街坊路，它到时候是不是也会被调整呢？
顺义区2025年拟供应土地名册显示，上述地块的拟供应时间，为今年6月份。
它们与2007、2008地块，以及2001、2002防护绿地，共同组成了后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目地块。
待2003、2005、2004、2006地块出售完毕后，温榆河板块核心位置，基本再无新别墅用地可供。
参照华润置地地块的成交价，上述4块地的底价，将达到近69亿元。
客观条件在这摆着。
届时，华润置地会再次出手，还是拱手相让，造就一个新的竞争对手？
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