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5月1日，国际劳动节。
珠江投资老板朱伟航有的忙了。它在北京通州的地产项目缦云ONE拿到了预售许可证。
只不过，这个预售的楼栋又缩水了，准许销售住宅面积4.88万平米，分布2#、3#、7#和10#。这个小区总共规划了11栋住宅楼，沙盘只显示西边8栋。
不着急，慢慢来。北京东北四环的霄云路8号卖了16年，至今还没售罄。那是朱伟航老爹旗下的上市公司合生创展开发的。
向老爹学习，做豪宅，悠着点卖，不会有错。
这次拿证的四栋，有四种户型：
1、2#336-338平米共计32套，8层洋房，拟售均价7.66万元/平米，得房率85.68%——正常；
2、3#195-197平米共计84套，14层小高层，拟售均价7.25万元/平米，得房率77.82%——正常；
3、7#261平米共计14套，7层洋房，拟售单价7.67万元/平米，得房率80.55%——偏低；
4、10栋213-215平米共计88套，23栋高层，拟售单价6.8万元/平米，得房率75.18%——偏低。
它位于北京正东面，虽在城市副中心的通州地界，但过温榆河就是燕郊了。这个区域的房价在6万元左右，位置还不如万科东庐——成交均价5.9万元/平米，去年开盘的刚需盘，临近地铁6号线物资学院路站。
当然了，缦云ONE定位成通州区域的顶豪，两者不可相提并论。但每套1400万元起步，最高2400万元，会让很多人望而却步。
朱伟航做好了打持久战的准备。
换成"自家"的施工队
在东六环附近建顶豪，珠江投资需要非凡的产品力。
缦云one所在地块的编号为北京城市副中心0401街区FZX-0401-6081地块，是原通州永顺中心小学所在地——在去年7月份拆迁了。
具体的位置位于通州区永顺镇，东至岳庄路，南至永顺南街，西至永顺路，北至永顺中街。这里也是以前的永顺中心小学所在地，沿着永顺南街正在修地铁22号线，离地铁6号线通州北关站还有近两里路。
朱伟航高标准打造豪宅，没错；针对通州区域的富人阶层，做大平层产品，也没错。但它有什么信心去支撑购房者去买单呢?
懂行的购房者，除了关注开发商是谁，也越来越在意谁建的房子。
2024年4月16日，缦云ONE拿到了施工许可证：110112202404160201，涉及2#住宅楼等11项，工程规模143417.93平方米。上面显示，施工单位是广东合建工程总承包有限公司（简称“广东合建”）、设计单位为天津美新建筑设计有限公司（简称“美新设计”）。
广东合建成立于2007年12月，注册资本12.5亿元，法人陈丹云，有7次被执行人和16次限制高消费记录；它由广州市艺景文化艺术发展有限公司和广州美庭装饰有限公司分别持股96%和4%，它们的终极股东是合生集团有限公司。
美新设计成立于1993年3月，注册资本300万元，法人王锦银，由合生实业（深圳）有限公司100%持股，最终控股是合生创展。
换句话说，缦云ONE的施工者和设计者，都是合生集团——珠江投资的兄弟企业。
缦云ONE的置业顾问说，缦云ONE所有团队都是从丰台分钟寺合生缦云那边过来的，单价卖13万元的南三环豪宅。
花姐查询了一下合生缦云的施工单位，是北京城建十六建筑工程有限责任公司，但设计单位的确是美新设计。北京城建十六建是北京城建集团旗下的全资子公司。
合生缦云和缦云ONE，用的不是一个施工单位，前者是国企，后者是关联企业。
贴牌合生缦云
与合生缦云相比，缦云ONE不仅施工单位不同，甚至连“缦云”都是贴牌的。
这得从缦云ONE的身世说起。
缦云one的投资商——即项目公司，是北京顺开房地产开发有限公司（简称“顺开地产”）。
顺开地产是合生创展关联企业广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”）旗下的公司。合生创展是香港上市公司，股票代码00754.HK，朱孟依持股44.8%，长子朱一航持股15.26%，女儿朱桔榕持股0.19%。
顺开地产成立于1999年，目前有恒赢投资有限公司持股50%、北京珠江房地产开发有限公司持股44.8797%，其余5.1%股份由五个股权投资有限合伙企业——深圳前海明宜、深圳前海佩宇、深圳汇信众益十号、深圳汇信众益七号、深圳益峰一号。恒赢投资和北京珠江地产都是朱伟航控制的企业。
很明显，朱伟航在顺开地产用了高杠杆。截至2022年底，顺开地产的总资产338.99亿元，净资产71.32亿元，主营业务收入39.78亿元，主营业务利润9.98亿元。
大概在2013年，朱孟依就分家了，合生创展由长子长子朱一航和女儿朱桔榕继承，珠江投资由二儿子朱伟航。虽然各自管一摊资产，但业务上存在交叉，关联交易频繁。
这次，在缦云one上，朱伟航贴上了合生创展的“缦云”标签。缦云是朱桔榕亲自打造的产品系，她曾与安缦酒店创始人Adrian Zecha先生一起联手，共同打造 MAHA CHINA。四年前，霄云路8号改名缦合·北京后，居然热销了。从此，合生缦系全国各地开花。
披上合生缦系的外衣，朱伟航的底气一下子就足了。但这个“缦云”品牌的使用，珠江投资是否向合生创展付费了呢？是否损害了上市公司利益？缦云one乱贴标签，是否会误导购房者，这是合生创展的产品呢？
花姐总结一句话：缦云one并非出自合生创展，而是珠江投资贴牌的。
诡异的沙盘
贴牌归贴牌，缦云ONE还是一个值得关注的豪宅项目，它的总建筑规模约23.37万平方米，其中地上建筑规模约14.69万平方米，容积率2.8，建筑高度为80米，机动车停车位1017个，全部在地下。
从总面图上看，很难一眼找到小区的大门。
楼花找了一圈，循着车库入口，最终发现大门居然在小区中央——写着地块编号的空白处西边，哪个1层的配套楼就是大门所在地。小区有两个车库入口，一个车库出口。
大门在小区中央，闻所未闻。楼花定睛一看，原来，缦云ONE被两条街坊路分割成3个组团：1#、5#、11#在东边；2#、3#、4#、6#和7#在西北，大门在这个组团的东面；8#、9#、10#在西南角。
去过缦云one售楼处的人会很差异，明明有三个组团，为何东边的1#、5#、11#没放出模型？是担心这么多大平层消化速度慢，不着急，慢慢卖，学习霄云路8号的慢精神——卖了16年。
十分诡异。小区大卸三块，而且东边这块在沙盘上"消失"了。
缦云ONE有12个地上非机动车停车位，和两块室外运动场地，两个化粪池。如果很在意这些设施对居住舒适度的影响，请大家选房时仔细斟酌。
由于缦云ONE位于北京副中心，合生创展不会放过这个打造高端产品的机会，每层层高在3.3米和3.4米。
关于它的户型构成，已经浮现出199平米、218平米、265平米和341平米四种户型。
大致的分布是：197平米户型在3#，3个单元14层，共计84户；215平米户型在10#和11#，整体为23层（10#西边单元为21层），共计226套；261平米为主力户型，1#3个单元18层，5#1个单元20层、9#2个单元8层，8#2个单元6层（西单元为5层），4#1个单元8层（顶楼疑似为复式）、5#1个单元6层（顶层疑似为复式，共计约232套（含顶楼复式4套，不含8#西单元5层），8#西单元5层户型为东西向，进深为9.68米，估计为100平米左右户型；338平米户型在2#和6#，都只有8层，共计5个单元72套。
如此算来，缦云ONE共计624套房。
餐厅暗且压抑
缦云ONE公布了197平米、215平米、261平米和338平米四种户型，总体来看，都是进深的尺度大于面宽，除了南向赠送点飘窗，几乎没有其它赠送，产品上没有竞争力。对于豪宅来说，这类户型好不到哪里去。开发商是为了加大楼间距，缦云ONE牺牲了户型的舒适度。
花姐来对它们逐一点评：
197平米户型：四室两厅三卫，面宽12.3米，进深16米，进深面宽比1.3，差评，导致南向只有三面宽，除了南向两个房间赠送了飘窗之外——还不是飘窗和房间等宽的那种，就没有其它赠送了，和顺义、丰台的豪宅无法比。餐厅和客厅通过玄关分区，北面的餐厅区会非常暗，用餐体验感也很差，四处是门——厨房门、卧室门、洗衣房的门，没有风景可以欣赏，用一个字形容：压抑。
215平米户型：四室两厅三卫，面宽12.7米，进深16.4米，进深面宽比1.3，差评，南向三面宽，且只送了一个客卧的飘窗；由于核心筒前置，导致房子的中心偏北，客厅变成了30平面的正方形，餐厅客厅完全分割，空间感很差。同样的问题，北面的餐厅用餐体验感很差，白天要开灯；进门处很窄，完全看出这是一个200多平米的顶豪；
261平米户型：四室两厅五卫，面宽13.8米，进深17米，进深面宽比1.23，差评，南向三面宽，南向送了两个飘窗；出现了保姆间，有窗有独立卫生间，很人性化；洗衣间处理得比较隐蔽，放在玄关背后，但处于房子中心位置，总感觉很别扭；
338平米户型：五室两厅五卫，面宽16.35米，进深19.55米，进深面宽比1.19米，凑合，但依然是南向三面宽。它的客厅做到了8米宽，主卧很奢华，做了两个衣帽间，还有一个户型的梳妆台，女主人会很有尊贵感；保姆间的位置处理得不错，在东北角上；共有两个暗卫；
花姐总结：缦云ONE的户型整体比较差，进深面积比大于1，都是南向三面宽，没有LDK一体化，导致餐厅太暗，用餐环境差；餐厅与北面卧室设在一个区域，导致功能混合；除了飘窗之外，几乎没有赠送面积，性价比低；保姆间很人性化。
慎选西南组团
选缦云ONE的房子，需要认真再认真。
这是一个很奇怪的楼盘，原因就在那两条街坊路，把好好的一个项目，划分成了三个组团。
西南角的8#、9#和10#就很吃亏了，只要围墙一圈，这个组团就没有社区环境可言，只有三栋楼，南面紧挨永顺南路，北面是街坊路，想去散步，还得去北面的组团。
东面的1#、5#和11#倒是蛮舒服的，1#和11#的楼间距达到了94米，且地块方正；
西北面是主社区，主打一个低密度，除了3#为14层，其余都是9层以下洋房，330平米大户型分布在6#和2#，它们的楼间距也达到了50米以上。
综合来看，西南角组团最弱，东边组团和西北组团，看自己的喜好：喜欢社区空间大，就选东边；喜欢矮楼层就选西北的。
接下来，楼花分户型面积为大家选一下楼栋的优先顺序：
1、197平米户型，只有3#，优选东边3户，次选西边三户，因为楼间距分布为56米和33米；
2、215平米户型，从左到右优选6#东边3户，从左到右次选11#，因为离永顺南街的远近问题；
3、261平米户型，优选顺序为：1#、5#、11#、4#、7#、9#、8#，理由是，1#、5#和11#为东边组团，楼间距大；4#虽然早上会被6#挡太阳，但在最大小区西部的中央，7#前面有街坊路，有点嘈杂，加上前面8#的东西走向单元离得有点近，只有22米；9#和8#紧邻永顺南路，有点吵；
4、338平米户型，优选顺序为2#西边两户、6#中间三户、2#东边两户、6#西边户和6#东边户。理由是，10#为23层楼，上午会挡6#的太阳，所以，优选2#。
如果你想进一步了解这个项目的信息，请扫描文尾二维码详聊。
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