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开盘整整四个月了，印香山的网签数量还是2套，成交金额53990626元。
它的总供应量99套，这个成绩不止于差强人意。其邻居香山樾早一个月开盘，却网签了48套，虽然这也不是很理想，属于矮子里拔将军。
有了对比之后，买家们开始对印香山投以怀疑的眼光，早前宣传的劲销20.4亿元去哪儿了？
印香山到底出了啥事情？
4月29日，北京的天阴沉沉的，温度只有14摄氏度，花姐跑了一趟印香山工地，海淀区四季青西山美庐西南侧。
几座塔吊高高地耸立，四层高的脚手架内，一辆水泥浇灌车正在作业之中，有三三两两的人在旁边。大门口写着”北京城乡建设集团有限责任公司“，这是印香山的工程总承包商之一。
现场传出的信号是，印香山并没有停工，进度一切如常。
但从资本层面上看，印香山的另一个股东依然没有到位，直接影响了购房人信心。
超低的注册资本之谜
从股权结构上，印香山的投资商为北京恒海瑞诚房地产开发有限公司开发（简称”恒海瑞诚“），其注册资本1000万元人民币，成立于2023年6月21日。
10个月过去了，恒海瑞诚的注册资本依然没变。但它的开发进度一直在推进，去年底也取得了预售许可证。
这可是一个地价高达19.55亿元的项目，如果按照每套2600万元来算，它的市值高达25.74亿元。
1000万元注册资本，如何撬动一个近26亿元的地产项目？
花姐咨询了一个地产上市公司CFO朋友。他表示，没有任何规定显示，公司的注册资本和投资额一定要相同，但在地产项目公司里，如此低的注册资本十分罕见。
一般说来，拿地之前新公司的注册资本都会比较高，以彰显实力。即便最初注册资本金不是很大，但到了施工环节，会加大注册资金，大部分会将注册资本与总投资等额。
花姐查询了北京几个主要在建楼盘的注册资本变动来佐证：北京润府在2024年3月31日从30亿元增资到75.38亿元；中海公元里在2023年10月31日从5000万元增资到42亿元；京熙润府在2024年3月29日从7.55亿元增资至15.1亿元；颐和公馆更是从成立起，注册资本就高达37亿元；香山樾注册本也是从成立开始，注册资本就达到39.675亿元。
当然，注册资本很小的案例，除了印香山之外，还有中海丰和叁號院，其注册资本也仅有1000万元。去年10月底，中海地产以54.4亿元在丰台区郭公庄板块拿下此项目。
那位CFO朋友分析，项目公司如果注册资本1000万元，意味着最大的亏损也只计算1000万元。如果股东对于高出注册资本部分的投资，可算作是股东借款科目进行处理。
不见广安控股的踪影
印香山没有放大注册资本，或许正在等待另一位股东的加入。
印香山有一个美丽的故事，京城两大国企联合打造。民营房企纷纷暴雷，国企开发商才有保障。
去年金秋九月的一个下午，天恒2023品牌新纪元发布会如期而至，印香山案名揭晓。
那场活动的场面很大，天恒置业集团党委书记、董事长刘戍东与广安控股集团党委书记、董事长易勇一起站台。两个集团，最终出资方为北京西城区国资委。
在现场，北京天恒正同资产管理有限公司党总支书记、董事长周兴和北京广安置地投资有限公司执行董事李雷代表双方签署了战略合作协议，场面一片祥和。
从此，印香山的名字前面，多了一个定语——天恒广安。案名和人名一样，称呼惯了，就会误以为两家地产商在印香山上真的合体了。
2023年12月1日，北京产权交易所预披露，恒海瑞诚增资项目挂牌，拟募集资金择优确定，对应持股比例不超过45%，信息预披露截止至12月29日。
然后，时至今日，恒海瑞诚的唯一股东依然是天恒正同，注册资本1000万元人民币，成立于2023年6月21日。并不见广安控股的身影。
事实上，广安控股的日子并不好过，处于亏损状态。截至2023年9月底，营业总收入仅为1.78亿 元，利润为-2.18亿元，手握现金43亿元，总资产648亿元，负债率68.2%。2022年营业总收入12.07亿元，利润为0.98亿元。
相比起来，天恒置业集团的财务状况要好一些。截至2023年9月底，营业收入58.56亿元，同比增加296.55%，净利润3.88亿元，手握现金89亿元，总资产795.23亿元，负债率77.67%。2022年，天恒置业集团营业总收入46.7亿元，亏损13.55亿元。
为何广安控股迟迟不入股恒海瑞诚？
是不是担心压力太大？毕竟，印香山的地价就高达19.55亿元。每套房售价2600万元，去化速度会比较慢。以广安控股的家底，确实会再三犹豫。
恒海瑞诚错过了拿地之后三个月的引资黄金期。当印香山开始售卖了，如果成绩不佳，没有谁愿意往坑里跳。2024年3月初，印香山监管账户的资金约6400万元，真实的销售数字估计约10套。
去年底，恒海瑞诚那则挂出去募资45%股权的信息，也杳无音讯了。如今，天恒置业集团只能自己扛着。
总承包商"国企+民企"CP组合
印香山衔玉而生，一落地就是顶豪：单价12万元，单套2600万元以上。
顶豪，是讲基因的。一看地段，二看造物者。
它的地段，海淀四季青板块，西山脚下，豪宅出没的地方，具备出顶豪的土壤。但它的打造者，是天恒置业集团，在豪宅上鲜有建树，在棚户区改造、历史文化名城保护案例比较多。
普通购房者选房子，喜欢查地产商的背景，这是一种惯常的思路。而真正懂行的人，看的是门道——总承包商。从某种意义上说，地产商只是投资商，房子的工程是交给总承包商，然后再一级一级分包下去。
一个房子的品质，总承包商是关键。
花姐查了查，在2023年11月23日，印香山公布了工程总承包商的中标候选单位情况，北京城乡建设集团有限公司和北京中天元工程设计有限责任公司联合体，投标总价为2.157亿元，而中铁六局集团有限公司和北京建工集团四建落选——投标总价为2.168亿元和2.179亿元，
按照开标记录，城乡建设集团与中天设计联合体得分91.02，其它两个对手分别是76.37和77.2。联合体的优势很明显，最后以2.20亿元中标了。
这个联合体，是天恒置业集团的老朋友了，曾在2020年9月至2022年10月之间，是北京房山天恒乐活城的工程总包商，金额2.58亿元。它还帮大城县农业局建设过乡村振兴项目，帮北京西城区建设过安置房，等等。唯独没见到做豪宅的案例。
城乡建设集团是北京建工集团旗下企业，隶属于北京市人民政府。但中天设计又是谁呢？
据查，中天设计成立于1995年9月，注册资本600万元，法定代表人刘金友。它的股份构成：北京京都盛投资顾问有限公司、刘西戈、涂正武、彭鹏和刘金友，分别持股35%、20%、15%、15%和15%。
京都盛由李促进和涂正武分别持股95%和5%。这是一家民营建设设计公司，拥有国家甲级设计资质。在2023年9月，中天设计还中标了印香山的方案设计，金额为136.6万元。
为何城乡建设集团会和一家民营设计公司组合呢？公开信息显示，城乡建设集团握有一级建筑工程施工总承包资质，与中天设计正好优势互补。
看到这对CP组合的总承包商，一些买房人心里多少会有些迟疑，不论新老客户。
印香山的超低网签率，加上广安股东迟迟未入股，总承包商的豪宅经验缺失，三者因素叠加在一起，连已认购印香山的业主，有的也开始动摇了——想退房。对于未来的品质，他们表示很担心。
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