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人红是非多。土拍地块，也是如此。
两个多月来，北京一个“王炸”地块调规，惹得群众意见很大。
8月18日，朝阳区太阳宫0627地块规划实施方案的反馈意见出来了，30天内、多达614条，涉及到楼间距、用地性质、配建等多项问题。
这个纪录的保持者，是来自丰台区的金茂璞逸丰宜，7个工作日、689份意见。
只不过，两者性质有所差异，6027地块是规划调整，而璞逸丰宜是报规图公示。
但，它们有一个共性，大多数反馈意见是隔壁邻居所贡献的。
6027地块的西北面和东北面，分别是安馨家园和中建玖合府。一个452户、2019年交付；一个412户、2025年交付。
对于6027地块的到来，这两个小区的老业主内心是忐忑的，一是担心影响隐私，二是担心房子被遮挡。
随着反馈意见的公布，6027地块自身的硬伤进一步暴露出来，有心拿地的开发商，更要仔细掂量掂量了。(详见《北京明星地块，有点尴尬》）
土地变性与减负
在7月30日，0627地块已经进入北京第六轮供地清单，确定了用地规模1.94公顷、规划地上建面5.04万平米，容积率2.6。
这个指标，是调规而来的。
从6月18日公示的0627地块规划实施方案看，它被调规了，除了占地1.94万平米不变，至少有五大变化：
1、编号变了：从“0210-627地块”，变成“0215-0627地块”；
2、性质变了：从“F1住宅混合公建用地”，变成了“二类城镇住宅用地”；
3、规模变了：从5.93万平方米，减少到了5.04万平方米；
4、有增有减：原规划住宅4.08万平米 ，商业0.95万平米 ，养老设施0.8万平米（建成后无偿移交）。
现规划是，住宅增加2000平米至4.28万平米 ，商业减少2000平米至0.75万平米——另有0.55万平米地下商业，养老设施取消；
5、容积率降了：从3.0下降至2.6。
这些变化，可以归结为一个词：减负，为房企拿地减负。（详见《北京土拍调规，透出一丝隐忧》）
自揭两个短处
为什么要这样调规呢？答案就在那份反馈意见里。
1、有关土地变性问题
0627地块的用地规划性质，从原住宅混合公建用地（F1），明确为二类城镇住宅用地（070102）。
它依据的是2025年的新用地分类标准，F类全部被取消了。原规定，F1住宅为主占70%，公建占30%。
为什么商业要从原来的0.95万平米，缩减为0.75万平米呢？
按照《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》规定，兼容功能的总地上建筑规模，不超过地上总建筑规模的15%。
6027地块规划地上建面为5.04万平米，按照兼容功能占比上限15%计算，它的商业建面在0.75万平米以内。
2、有关养老设施取消问题
0627地块调规，最大的动作是，直接砍掉了0.8万平米养老设施，将重新择址布局。
理由有两个：1）项目用地面积较小、用地朝向不佳；2）地铁振动对养老设施的影响以及养老与居住人群的流线干扰。
它自曝了该地块的两大硬伤。地块朝向偏东南45%，浪费占地面积、楼栋不好排。
此外，地铁震动太大，对养老设施有影响，难道对正常居住生活没影响吗？
强排方案预测
在调规方案里，0627地块的备注里有三条内容：
1、不仅地上有0.74万平米商业，地下也应建0.55万平米，且应结合轨道站点设置；
2、地块地下空间应与17号线和10号线连接；
3、地铁10号线A出口和17号线风亭须改造，与项目结合建设。
这就是临地铁太近的幸福的烦恼。
根据高德地图，花姐做了一张6027地块地下铁结构图，发现17号线太阳宫站，有超过50%空间位于6027地下，且B站口直接在地块的地上。
它不仅挤压了6027地块的地下空间，也占据了地上空间。
此外，6027地块的西北和东北为已建成的安馨家园和中建玖合府，不能遮挡它们的正常采光。
这意味着，要做好6027地块的强排，必须考虑三大问题：1、解决遮挡老社区问题；2、商业与地铁连通的问题；3、防震防噪音问题。
反馈意见里显示，拟布局小规模精品商业。花姐建议，它将地上2层、地下2层设置成商业街，不仅可以挡社区噪音，还可以把地铁A口和G口与商业连接，有人气。
一些开发商雄心勃勃想去拿地，但做了强排方案之后，还是主动放弃了，楼栋不好排。
花姐试着为6027地块做了一个强排方案，仅供参考：
规划五栋楼，11F一栋1单元、15F两栋各1个单元、20F两栋3个单元，户型约为130平米、150平米、200平米三种。
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