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在丰台区太平桥0608-0001地块正式出让（5月19日）前夕，保利发展通过旗下北京公司发布施工与监理招标计划，释放出强烈的“志在必得”信号。
此次预招标投资估算约8亿元，覆盖总建面约10.7万㎡，标志着保利在时隔一年后，正式重返北京公开市场拿地战场。
上次，保利拿地还是2025年5月海淀半壁店。
该地块位于西二至三环间，起始价36亿元，因容积率从2.4调降至2.0，被业内视为具备打造高端改善产品的潜力。
一、 地块核心数据：调规后的“降容”红利
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指标 |
数据详情 |
市场看点 |
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土地价格 |
起始价36亿元，楼面价约4.99万元/㎡ |
相比万泉寺地块（5.85万/㎡）具备成本优势 |
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规划指标 |
用地3.6万㎡，地上建面7.21万㎡，容积率2.0 |
较原规划（2.4）降容，利于做洋房/小高层 |
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配建负担 |
须配建9000㎡养老+800㎡社区管理+80个公共车位 |
实际可售住宅建面被压缩，开发利润承压 |
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市场预期 |
预测售价约9万元/㎡ |
对标周边中海丽金府等竞品 |
二、 保利动作解析：未拍先招的“抢跑”逻辑
1. 蓄力已久的补仓
时间线：保利上次在北京拿地是2025年5月的海淀半壁店（保利熙瑞），此后近一年未在京新增土储。
动作信号：在挂牌截止前5天发布招标计划，投资8亿元（对应建安成本），显示出保利对北京核心区资产的迫切需求，以及对地块测算的极高把握度。
2. 地块开发难点
地形复杂：地块呈不规则“脚掌形”，南侧被现状小区（精图雅苑）切入，北邻老旧小区，退线要求极高，设计难度大。
实际容积率：由于必须无偿代建养老等设施，地块实际容积率被推高至约2.3，对产品溢价能力提出挑战。
三、 区域竞争：丰台二三环的“红海”突围
该地块位于太平桥街道，距地铁9号线六里桥东站约500米，属于成熟城区。但其面临的竞争环境严峻：
竞品分流：周边中海丽金府、丽泽叁號院等去化率仅20%-30%，市场承接力有限。
价格锚点：直线距离3公里外的万泉寺地块（华润摘得）楼面价达5.85万元/㎡，预期售价10.5万元/㎡；太平桥地块凭借4.99万元/㎡的较低楼面价，在定价上拥有更大的弹性空间，策略或为“以价换量”。
四、 行业观察
保利的“预招标”行为，已成为北京土拍市场实力房企锁定核心地块的标配动作。
在丰台二三环供应集中（万泉寺、太平桥接连出让）的背景下，房企能否通过产品差异化（利用2.0容积率做低密）来突破同质化竞争，将是该地块未来去化的关键。
若保利成功摘地，这将是其对北京西南城区改善市场的一次重要押注。
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