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2026.5.19，保利发展经151轮以41.544亿元（溢价15.4%）摘丰台太平桥城中村A区FT00-0608-0001地块。
8.12总平图公示确认落地保利高端“曜”系+全抬板社区。
地块3.6万㎡/容积率2.0（由原2.4下调）/限高80米，做9栋7-18F洋房+小高共约450套。
其中，120/140㎡为主力、150/180㎡仅两栋央景洋房30余套；综合楼面5.76万/㎡，扣9000㎡养老+800㎡社区管理后住宅楼面6.67万/㎡。
比华润万泉寺007贵约4700元。
预判开盘9万/㎡左右（万泉寺007约10.5万）。
抬板+下沉庭院+超万方架空公区+转角空中庭院/花池/设备平台高赠，是二环边“好房子”标杆样本。
硬伤是凹字形地块+南贴精图雅苑15层+西邻酒店+配建沉没成本。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(丰)[2026]017号 |
4家参拍（保利/建发/招商/国贸），151轮 |
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成交价 |
41.544亿元 |
溢价15.4%，2026上半年北京最高溢价 |
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综合楼面 |
5.76万/㎡（70700万÷31686㎡口径待核，按8.1万总建面裸算5.76万） |
新浪/进深一致 |
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住宅楼面 |
6.67万/㎡（扣配建后） |
比万泉寺007（6.2万）贵4700元 |
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用地 |
占地36038.812㎡（3.6ha），总建面11.83万㎡（地上7.47万/地下4.36万） |
容积率2.0（首轮清单2.4→预申请调2.0），限高80米，绿地30% |
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楼栋/户数 |
9栋住宅（居中2#7F洋房、6#11F洋房，四周7栋17-18F小高）+配建2栋 |
约450户，户均约166㎡ |
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产品系 |
保利“曜”系（高端线，对标天青/颂系） |
首进二环边 |
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主体 |
保利（北京）房地产开发有限公司，设计北京天鸿圆方 |
5.19拿地→8.12总平公示 |
二、抬板社区与公区（核心杀器）
全抬板：小区地面整体抬高数米，抬板下布阳光车库+设备房+下沉庭院+公服，抬板上纯步行景观+中央双流线形下沉庭院+景观廊架，超万方架空层+立体园林，或地面层做含阳光泳池/私宴/全龄的会所。
排布：凹字形地块（东南/西南各“长脚”、南中被精图雅苑挖缺、西邻两酒店），住宅集中北侧长方块“梅花桩”中低周高；配建放南侧两“脚”——西南9000㎡养老（7F，独立人车行出口+救护车位）、东南800㎡社区管理处（2F，非公示范围可微调）。
层高：基准3.0米，6#楼王3.15-3.16米。
三、户型与赠送
面积段：120/140/150/180㎡，四居起步，120+140为主力（圈层纯），150/180仅2#/6#央景洋房共30余套。
赠送组合：转角空中庭院（奇偶阳台）+嵌入式阳台+景观花池+大尺度北设备平台+侧边飘窗，二环边“逆天赠送”，实得率预判93%-100%+（120㎡实得近120㎡）。
总价锚：120㎡→约1080-1200万起，140㎡→1300-1500万，180㎡楼王→2000万级。
四、二环双豪宅对照（太平桥 vs 万泉寺007）
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维度 |
保利太平桥0001 |
华润万泉寺007 |
差异 |
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成交 |
41.544亿/溢价15.4%/151轮 |
57.71亿/底价0溢 |
太平桥抢破头 |
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住宅楼面 |
6.67万/㎡ |
约6.2万/㎡ |
太平桥贵4700 |
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容积率/限高 |
2.0/80米 |
2.5/80米（局90） |
太平桥更低密 |
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地铁 |
9号线六里桥东0.5-0.6km |
14/16号线丽泽商务区0.8km |
太平桥近西城/六里桥 |
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户型 |
120-180㎡（偏刚改改善） |
150-240㎡+大平层 |
万泉寺更顶豪 |
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预判售价 |
约9万/㎡ |
约10.5万/㎡ |
万泉寺贵1.5万 |
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隐性成本 |
9000㎡养老+800㎡社区+80车位（约3000万） |
17ha河道绿带代建（约3.74亿） |
各背包袱 |
五、区位与客群
位置：丰台太平桥街道（西二环-三环间，距西城界约100多米），西站南路西，近9号线六里桥东、7号线湾子；莲池公园/电力医院/太平桥学校（清华附丰台分校520m）/新年华。
客群：西城广外老破小置换（1200万级）、金融街/丽泽通勤高净值、马连道/六里桥地缘改善。
板块竞品：中海丽金府（10.07万/去化21%）、丽泽叁號院（8.53万/去化32%）、嘉棠璟樾（7.8万/去化30%）——西南二三环高价盘去化均<40%，太平桥9万预判靠抬板+曜系+120㎡上车四居破局。
六、硬伤
凹字形+南贴精图雅苑15层（43米）/北邻太平桥中里6层/西邻酒店，退线日照极严，楼栋面宽受限；
9000㎡养老设施贴南界，低层南向视野与隐私存扰；
6.67万楼面下9万保本、冲9.5万+才舒服，但板块竞品去化疲软，开盘折扣压力大；
抬板+下沉庭院+超万方公区推高隐性建安，最终物业费/会所运营成本高。
结论：
太平桥0001是保利用151轮/41.54亿/6.67万住宅楼面在二环边抢到的“曜系+全抬板”改良样本。
120㎡四居9万级上车、180㎡楼王3.15米层高，产品力压丽金府一代。
但凹字地块+养老配建+板块去化<40%是三道枷锁，9万实收能否站住取决于2026秋样板间兑现的“逆天赠送”实交标准。
与3km外万泉寺007形成“保利卷性价比改善 vs 华润卷丽泽顶豪”的丰台二环双子局。
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