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5月20日，住总顺义河东项目（SY00-3101-0037地块）总平图正式公示。
最引人注目的并非图纸内容，而是图纸上“消失”的赠送空间。
该项目极可能延续顺义区域“封闭防火挑檐”的高赠送玩法，实际得房率有望冲击98%甚至100%，配合1.3低密与临铁属性，试图在顺义刚改市场建立绝对性价比优势。
一、 核心数据：低密临铁盘的“硬指标”
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指标 |
数据 |
市场信号 |
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土地成本 |
总价5.71亿元（底价），楼面价约1.4万元/㎡ |
比隔壁青年ONE（1.62万/㎡）便宜2000+元，成本优势显著 |
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规划规模 |
总建面6.07万㎡（地上计容4.08万㎡），容积率1.3 |
11栋6-10层纯洋房社区，限高30米，低密属性强 |
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产品户数 |
约432套，户均面积约94㎡ |
主力面积段预计88/108㎡，少量80㎡以下小三居 |
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地铁距离 |
距15号线俸伯站直线约400米 |
真正的“临铁盘”，望京通勤优势明显 |
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车位配比 |
总车位530个（含地上43个），配比约1:1.23 |
若取消地上车位，配比降至1:1.13，仍满足基本需求 |
二、 深度解析：图纸“留白”背后的高赠送逻辑
1. “隐形”的赠送空间（核心看点）
图纸玄机：总平图仅显示建筑轮廓，未标注阳台、设备平台等赠送空间。文章推测这并非没有，而是赠送面积多到“不敢画”，以规避审批风险。
赠送组合拳：
南向：开敞阳台 + 可封闭防火挑檐（顺义新盘招牌设计，通常全赠送或半赠送）。
端户：飘窗结合阳台，形成转角大面宽露台。
北向：设备平台 + 防火挑檐组合，预计为全赠送。
得房率预期：叠加洋房属性，实际得房率大概率不低于98%，部分户型甚至可能通过赠送突破100%。
2. 公区配置的“降维打击”
中央景观轴：打造南北贯通的中央景轴，入口设圆形广场及装饰大门，通过风雨连廊连接配套楼。
下沉庭院：中心区域设计双层水系景观及下沉庭院，延伸至南侧口袋公园，公区投入远超刚需盘标准。
三、 户型与竞品策略
1. 户型剧透
主力面积：88㎡（刚需小三居）、108㎡（首改四居），西北角2#楼有少量80㎡以下极小户型。
面宽优势：大部分户型做到10米左右三面宽，中间带架空层的3#、4#楼面宽可达11米，采光极佳。
2. 市场定位：青年ONE的“升级版”
对标竞品：紧邻已售罄的住总青年ONE（成交均价约3.26万元/㎡）。
升级点：新地块楼面价更低（便宜2000元/㎡），容积率从1.5降至1.3，且公区配置更豪华。海报 slogan “不止于ONE”暗示其为升级迭代产品。
四、 潜在风险与观察点
品牌表述模糊：拿地喜报由“北京城建祥业公司”发布（实为住总全资子公司），未直接使用“住总”品牌，这种模糊性可能影响前期客户认知。
地上车位争议：规划显示有43个地上车位。若保留，将影响人车分流品质；若取消，配比降至1:1.13，需关注最终落地方案。
赠送合规性：“封闭防火挑檐”虽能大幅提升得房率，但需关注其消防合规性及最终合同中的产权界定。
结论：
住总顺义河东项目是2026年顺义少有的“临铁+低密+高赠送”组合盘。
对于购房者，这是一个得房率极高、通勤便利的性价比之选，但需重点关注赠送面积的合规性及地上车位的最终处理。
若一切落地，该项目有望成为顺义河东的“卷王”。
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