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5月20日 —— 拿地两个月后，北京住总顺义河东站项目（SY00-3101-0037地块）规划正式亮相。
项目定位“临铁低密洋房”，规划432套小户型，最大亮点是设计了南向开敞阳台及端户转角大露台，试图通过高赠送空间在顺义刚改市场突围。
作为住总青年ONE的“姊妹篇”，该项目楼面价仅1.4万元/㎡，成本优势显著，未来售价有望延续区域3万+的亲民路线。
一、 核心数据：低密临铁的“性价比”底牌
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指标 |
数据详情 |
市场信号 |
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土地成本 |
总价5.71亿元（底价），楼面价约1.4万元/㎡ |
比隔壁青年ONE（1.62万/㎡）便宜2000+元，利润空间更厚 |
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规划规模 |
总建面6.07万㎡（地上4.08万㎡），容积率1.3 |
11栋6-10层纯洋房社区，低密改善属性强 |
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产品户数 |
约432套，户均面积约94㎡ |
主力面积段预计88/98/115㎡，瞄准刚需及地缘首改 |
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地铁距离 |
距15号线俸伯站直线约400米 |
真正的“临铁盘”，望京通勤优势明显 |
二、 产品亮点：赠送空间与公区配置
1. “转角露台”与高赠送预期
露台设计：立面效果图显示，端户设计了转角大露台，南侧为开敞阳台，侧边预留设备平台，赠送尺度较大。
不计容面积：地上有1093.18㎡不计容面积，预计将大量用于阳台、设备平台等赠送空间，提升实际得房率。
2. 豪华公区与景观轴
中央景轴：规划一条南北贯通的中央景观轴，入口设圆形广场及装饰大门，通过风雨连廊连接配套楼。
下沉庭院：中心区域设计双层水系景观及下沉庭院，延伸至南侧口袋公园，公区投入较高。
三、 市场定位：青年ONE的“升级版”
1. 品牌延续与差异
地段同源：紧邻已售罄的住总青年ONE（成交均价约3.26万元/㎡），共享地铁、医院（顺义妇儿医院）、商业（京汉生活广场）配套。
产品升级：相比青年ONE的72㎡起步，新项目户均94㎡，定位更偏向“首改”，且容积率从1.5降至1.3，居住舒适度提升。
2. 价格预期
参考青年ONE的3.26万元/㎡成交价及新地块1.4万元/㎡的低楼面价，未来售价大概率锚定3.2-3.5万元/㎡区间，性价比在顺义河东具备竞争力。
四、 潜在风险与观察点
地上车位争议：规划显示有43个地上停车位（总车位530个，配比1:1.23）。若保留地上车位，将影响人车分流品质；若取消，配比降至1:1.13，仍满足基本需求，需关注最终落地。
品牌宣传模糊：拿地喜报由“北京城建祥业公司”发布（实为住总全资子公司），且 slogan 为“不止于ONE”，但未直接使用“住总”品牌。这种品牌表述的模糊性，可能影响前期客户认知。
结论：
住总顺义河东项目是2026年顺义少有的“临铁+低密+小户型”组合盘。
对于在望京、国贸通勤的刚需客群，它提供了总价可控的洋房选择；对于地缘改善客群，转角露台和中央景观是核心卖点。
关键在于关注最终阳台、露台的赠送是否在合同中得到明确，以及地上车位的处理方案。
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