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6月5日，海开控股在海淀上地0702街区新盘（住宅楼面价约6.96万/㎡）公示期间收到1092份公众反馈意见，创北京近年新高。
项目通过99㎡做南向三面宽、一步阳台+设备平台高赠送、楼王层高3.3米等”好房子"新规打法，对隔壁同期开盘的功德寺项目（和樾望雲/玉鳴）形成产品代差，直接引发老业主"未收房即贬值"的维权焦虑。
官方对赠送面积、架空层等予以采信，项目将按此落地。
一、核心数据
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指标 |
数据 |
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土地成交 |
2025年12月23日，总价84.56亿元（溢价0.4%），住宅楼面价约6.96万/㎡ |
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规划规模 |
两地块（18/24），地上计容约9.31万㎡，容积率2.2，限高30米 |
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产品规划 |
30栋4-10层洋房（东区17栋+西区13栋），户均约160㎡ |
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主力户型 |
99/116/139/159/179㎡（三居至四居），高度对标功德寺双子 |
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公众意见 |
共1092份，涵盖架空层、楼间距、赠送平台、学区划片、二手房保值等14类问题 |
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开发主体 |
北京上宸房地产（海开控股独资，法人叶星，原颐海澐颂项目总） |
二、关键规划采信与产品亮点
赠送面积合规化：总平图明示一步阳台（进深0.5m，不计入面积）、全赠送飘窗、北向设备平台，得房率预计比周边项目高5-8个百分点，99㎡实现南向三面宽（竞品同面积仅两面宽）。
架空层与会所：首层局部架空（层高3.05-4.25米，不计入容积率）做居民交往空间；北区两栋179㎡楼王层高3.3米（功德寺楼王仅3米/2.9米）。
官方采信：海淀规自分局采信架空层不封、阳台/飘窗/设备平台按规范不计容、消防回车场调整（13m×15m）等意见；明确二手房价格属市场行为、学区以教育部门为准。
三、市场冲突点：功德寺业主为何"炸锅"？
产品代差：同面积段（139㎡四居）、同学区预期，但海开新盘得房率更高、层高更高、带阳台，功德寺双子（和樾望雲/玉鳴）在产品力上被降维打击。
资产焦虑：功德寺业主花10万+/㎡购入，新盘产品力更强且同期供应，引发"未交房即过时"的账面缩水担忧，进而联名要求明确学区及投诉规划"标准过高"。
学区不确定性：两项目均处上地学区范围，但多校划片政策下无绝对保障，成为业主共同痛点。
四、购房建议
适合海淀工作、看重上地学区预期（非承诺）、追求低密洋房产品力的终极改善家庭。需关注：①最终户型图与总平图一致性；②学区划片以教委当年文件为准，不宜作为唯一决策依据。
结论：
海开0702是海淀”好房子"新规的首个落地样本，1092份意见反映了北京楼市产品迭代加速下存量新盘的资产重估压力。
对买家，这是目前上海淀稀缺的新规洋房选项；对行业，预示"产品力代差"将成为继地段后第二大资产影响因素。
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