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海开控股海淀上地0702洋房项目（”颂系”）首发户型图。
98㎡做南向三面宽+独立家政间（周边竞品同面积仅两面宽），139㎡四叶草四居赠送全面超越隔壁功德寺和樾望雲/玉鳴，引发老业主集体投诉”产品代差致资产缩水"。
项目规划30栋4-10F洋房（户均约160㎡），首层架空+下沉会所+南向弧形花池，预计单价11-12万/㎡，售楼处7月底面世，规证待发。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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土地信息 |
2025.12摘牌，总价84.56亿元（溢价0.4%），住宅楼面约6.96万/㎡ |
开发：北京上宸房地产（海开独资，法人叶星） |
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规划规模 |
占地7.7ha，地上计容约9.31万㎡，容积率2.2，限高30米（局部36米） |
30栋洋房（东区17栋+西区13栋），共约580户 |
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户型分布 |
98㎡三居两卫(90套) / 116㎡三居两卫(220套) / 139㎡四叶草四居(212套) / 159㎡四居三卫(147套) / 179㎡楼王四居三卫(30套) |
得房率预计比周边高5-8pct（花池+设备平台+飘窗全赠） |
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价格预期 |
预售价11-12万/㎡，起步总价约1080万（98㎡） |
楼王179㎡约2000万+ |
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产品配置 |
10栋首层架空（不计入容积率）+下沉庭院+5700㎡宸Club会所；南向弧形景观花池（一步阳台）；楼王层高3.3米 |
"颂系"顶配 |
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节点 |
户型图已出，售楼处施工中（预计7月底面世），规证待公示 |
1092份公众意见后规证审慎推进 |
二、户型亮点与竞品代差
98㎡三居两卫（稀缺小户型）：南向三面宽（客厅3.6米+主卧+次卧），独立家政间，仅周边新房做不到这点（和樾望雲98㎡仅两面宽）；Bug：入户门正对北卧门、主卫暗卫。
116㎡三居两卫（主力）：子母入户门+独立储藏间+餐边柜预设位，南北通透明厨双明卫，南向阳台+北设备平台全赠。
139㎡四叶草四居：南向两卧飘窗+客厅落地窗及一步阳台，北向两卧含设备平台全赠——对比和樾望雲139㎡仅南向两飘窗，赠送面积明显更多。
159/179㎡楼王：私梯入户（厅带窗）、南向5.2/6.2米面宽+弧形阳台，179㎡仅30套。
三、争议——功德寺业主投诉
和樾望雲/玉鳴业主联名向规自委投诉：①海开新盘"使用黑科技多赠面积"造成不公平产品代差；②要求审查设计标准并明确学区划片。规自委此前答复"技术指标合规采信、保值属市场行为、学区归教育部门"，但舆论压力使规证核发趋审慎（参考前文停滞报道）。
四、购房建议
适合上地/中关村高知终极改善（预算1100-2200万+），看重海淀学籍预期（非承诺）+上地板块低密洋房+海开颂系产品力。
关注最终规证公示时间及学区划片政策，98㎡三面宽户型量少需早关注。
结论：海开上地0702是海淀"好房子"新规洋房首作——98㎡三面宽+高赠送直接冲击存量新盘资产预期。对匹配客群是上地板块目前唯一可等的低密新房选项。
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