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6月12日，首开股份在东三环内呼家楼南里打造的迷你豪宅（9001地块）取得工程规划证——仅1栋11层洋房、33套（140/150㎡），无围墙和独立园林，北侧向8米宽街坊路兼作消防车道和小区主出入口。
项目楼面价5.88万/㎡，西单元150㎡可直望央视/国贸天际线，是首开"1托4"城改的资金平衡棋子，也是CBD核心区近年极少的新房供应。
一、核心数据：CBD微豪宅基本面
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2025年9月5日，总价4.46亿元（底价），楼面约5.88万/㎡ |
首开股份（北京尊泰置业，杨超任项目总；李捷任首开股份总经理2026.1上任） |
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地块规模 |
占地5300㎡，总建面13397㎡（地上7588㎡） |
微型更新地块 |
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住宅楼（9001） |
1栋11F洋房，高35.9米，层高3.26米，容积率2.04 |
两个单元，共33套 |
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户型分布 |
西单元一梯一户11套（约150㎡）；东单元两梯两户22套（约140㎡） |
全四居，纯改善圈层 |
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配套楼（9002） |
2层社区综合服务设施，建面2080㎡ |
服务原拆迁居民（危改回建） |
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关键间距 |
东侧距现状18#楼约10米（山墙1-4层无居室窗+5-11层防对视）；北侧距10#楼约23米 |
10米间距经日照/防火规范验算合规 |
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交通组织 |
北侧8米宽街坊路兼消防车道+车库出入口+主人行口；西侧设两人行口 |
无围墙社区，四边临路 |
二、深度解析
1. "无围墙社区"与街坊路主入口
四边均为城市道路/街坊路，不设围墙和大门楼，3处人行口直接进楼。北侧8米宽街坊路拓宽自原有胡同，既是市政路也是小区消防回车场+车库出入口+主归家动线——在北京新房中极少见，属于"插花更新"的极限操作。
利弊：归家最直接、城市界面融入度高；但缺传统小区私密感，临街低区可能有行人/车辆噪音。
2. 产品与景观资源
西单元溢价点：西侧无紧邻老楼遮挡，转角窗捕捉CBD天际线（央视/国贸/京广），是项目核心价值点；东单元山墙紧邻老社区18#楼（10米），优选西单元。
立面：茶棕金属板+玻璃幕墙+石材，与隔壁首创禧瑞都质感呼应。
赠送：南向开敞阳台（半赠），按"好房子"思路设计。
3. 城改逻辑与首开"1托4"
原呼家楼南里19#/24#危楼拆除，9002楼服务回迁；9001为平衡资金商品住宅。呼家楼+双井+三间房+双桥打包城改，用其余三宗地块利润平衡核心区微盘低货值。
总经理杨超（尊泰置业）、首开股份新帅李捷（2026.1上任）均与项目关联，象征首开重返核心区更新。
三、购房建议
适合CBD地缘终极改善、预算2000-2500万级，看重三环内地段+150㎡起步纯粹圈层+首开国企信用，且能接受无小区花园、西侧老楼紧邻（东单元）、街坊路主入口。若对社区私密性/大中庭有强要求，建议对比太阳宫/万柳次新二手房。
结论：
首开呼家楼项目是北京核心区”小而精"更新的代表——牺牲园区尺度换地段占位。
10米东向间距合规但有存在感，西单元150㎡的CBD全景才是核心价值。对匹配客群值得等待。
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