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中建壹品海淀宝山项目海宸元境（备案名：京麓雅颂园）以2026上半年网签211套登顶海淀商品住宅成交套数榜首。
操盘手崔俊毅，借”87%-93%得房率+99㎡全边户三面亮+181㎡弧面转角窗”的产品力差异化，半年回笼20.5亿。
项目楼面5.68万/㎡、成交均价8.35万/㎡，累计网签267套（去化67%）、金额25.84亿，是海淀近年少有的快速去化洋房盘。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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2026上半年业绩 |
网签211套，金额20.5亿元，均价8.3万/㎡ |
海淀套数销冠 |
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累计去化（截至文中） |
网签267套/414户，去化率64.5%（文中写67%），金额25.84亿元 |
2025.11.27取证次日开盘 |
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土地信息 |
2025.6.5摘牌，总价27.78亿元（溢价1.46%），住宅楼面约5.68万/㎡ |
开发主体：北京京麓雅颂（中建壹品100%持股，武文龙任法人） |
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规划规模 |
占地约2.4ha，地上建面5.04万㎡，容积率2.1，限高30米 |
11栋7-11F洋房，户均约122㎡，层高3.0-3.3米（楼王） |
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价格体系 |
拟售均价9.23万/㎡（楼王7#近9.8万/㎡、次顶破10万），成交均价8.35万/㎡ |
首开折扣约86折 |
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得房率 |
87%-93%（中间户通面宽飘窗全赠+边户L型转角飘窗全赠+南向阳台半赠+北设备平台全赠） |
海淀新盘赠送天花板 |
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主力户型 |
99㎡三居（全边户/两面宽/北有小飘窗）、107㎡三居、123/139㎡四居、181㎡楼王（私梯入户/弧面W窗/双主卧套房/仅20套7#楼） |
70/80㎡顶退少量 |
二、产品差异化要点
99㎡全边户设计：无中间单元暗卫，全部南向两面宽+北小卧室东侧附加飘窗（隐藏彩蛋），实得对标市面115㎡，双卫消减小户型窘迫感。
123㎡可改横厅：非端户四居南向面宽足够大，客厅与南次卧隔墙非承重——敲掉可做超30㎡大横厅。
181㎡弧面转角窗：通过错位设计让卧室也享客厅级270°弧面玻璃（W形），南向双主卧总统套房+6.4米面宽+阳光浴缸，仅7#楼20套。
宋式园林+下沉泛会所：无风雨连廊/架空层，以900㎡下沉庭院+万平水系园林（五进大门、200米沿街景墙、《西园雅集图》茶亭）替代公区。
三、操盘与购买建议
崔俊毅打法：拿地→5个月开盘（快）、首开396套（覆盖大部分货源）、用得房率碾压竞品（同面积多一间房）、折扣克制（86折后稳价）。
适合人群：海淀工作地缘改善/首改（预算800-1800万），看重海淀户籍+低密洋房+高实得，能接受距6号线廖公庄站约1公里骑行接驳（阜石路架桥后步行略远）。
剩余货源：截至文中已推10栋剩1栋未推，181㎡楼王去化慢于中小户型。
结论：
海宸元境是海淀”产品主义+快周转"的成功样本——崔俊毅团队用极致赠送在海淀严苛规划下做出差异化。
对匹配客群是西四环外目前首选的海淀新房；若追求极致地铁步行距离建议对比其他板块。
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