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电建地产华北区副总康健，操盘的门头沟永定镇二期长安华曦府·金安（华曦府二期），逆势春节淡季开盘实现首周去化，半年累计网签297套、去化超七成。
他，砍掉135㎡大户型、聚焦78/96/118㎡三居（占比近九成），成交均价4.42万/㎡、地价覆盖率超130%。
隔壁同板块0114地块（7月30日出让，起始价12.6亿，楼面约2.1万/㎡较金安便宜2500元），引中建智地发布招标计划梭哈备战。
电建是否跟进，取决于后续货值匹配度。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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土地/成本 |
2025.9底价摘得，总价9.57亿元，楼面约2.35万/㎡ |
电建（80%）+门头沟城投（20%）联合体 |
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规划规模 |
15栋（8-11F洋房+15F小高），共421套，地上建面约4.02万㎡，容积率2.0 |
仅50套118㎡四居，其余371套为三居 |
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户型去化 |
78㎡三居102套→网签82套（80%）；96㎡三居209套→157套（75%）；118㎡共110套→58套（53%） |
118㎡含三居/四居两种 |
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半年业绩 |
网签297套，金额12.53亿元，均价44241元/㎡，地价覆盖率130.8% |
取证422套（含1套自持），去化率70.8% |
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赠送/得房率 |
78㎡实得率91%（赠南向阳台+北设备平台），96㎡实得率93%（延展空间18.2㎡），118㎡洋房得房率95% |
一期作业微调升级 |
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竞品参照 |
石景山璟山和煦特价4万+/㎡、元玺5万+、璟悦长安6.1万；中建智地门头沟0114地块楼面约2.1万/㎡ |
价格承压但产品聚焦刚改跑赢大盘 |
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新地动态 |
MC00-0605-0114地块（占地3.33ha/建面5.99万㎡/容积率1.8/限高60米）7.30出让，起始价12.6亿 |
中建智地发招标计划"势在必得" |
二、操盘逻辑——康健"三不原则"
产品做减法：相比一期保留135㎡四居，二期全部砍掉，78㎡做通透三居（南排）、96㎡南向三面宽（中排）、118㎡做楼王（内排），客群画像清晰——门头沟地缘置换+西郊外溢首置，避免大户型滞销拉低流速。
逆周期开盘：拿地1个多月开放样板间、同年12月取证年底开盘（春节淡季），跳过蓄客空窗，"即开即跑"快速回款覆盖地价。
定价克制：预售指导价5.8万但首开实收4.4万左右，以价换量快速回笼资金（地价覆盖率130%）。
三、后续——门头沟0114地块
中建智地已发招标计划（估算投2.5亿）备战7月30日出让的0114地块（比金安体量大、容积率略低1.8、楼面便宜约2500元），电建是否跟进未定，若参拍将形成华曦府一二期+新盘三盘连片。
四、购房建议
适合门头沟/石景山西郊首置首改（预算300-550万），看重S1线四道桥站步行距离+电建国企信用+低总价三居功能性。需接受西六环外位置及后续南侧重地供应带来的竞品分流。
结论：
华曦府金安是电建”产品聚焦刚改+快周转逆市"的范本——康健团队用砍大户型+春节开盘实现七成去化。
对匹配客群是门头沟永定镇目前性价比最高的新房之一；对中建智地新地，是价格与产品参照系。
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