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7月7日，海淀2026年首宗宅地——四季青西郊机场周边城中村改造项目（0034/0049宅地+0040商业）正式预申请。
起始价85.55亿元，纯住宅楼面约5.58万/㎡（扣除商业后综合楼面约5.1万/㎡），紧邻地铁12号线四季青桥站，两宗宅地允许统筹一体化开发（总容积率不变可灵活排布）。
配建约7400㎡社区公服+400㎡有线电视基站，需同步实施四条城市支路（投资约5220万元）。
预申请受理至2026年8月5日。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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起始价/保证金 |
总价85.55亿元，预申请保证金2000万元 |
受理：2026.7.7～8.5 17:00 |
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用地构成 |
0034宅地(4.80ha/7.68万㎡/R2/1.6/25米) |
宅地合计建面11.08万㎡，商业3.19万㎡ |
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楼面估算 |
纯住宅约5.58万/㎡；含商业综合约5.1万/㎡ |
未扣公服配建成本 |
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统筹开发条款 |
两宗宅地同期拿、同期建，允许整体核算容积率（总建面/总用地不突破），优化楼栋排布 |
北京近年少见的宅地组合统筹许可 |
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配建要求 |
社区卫健所300㎡+养老驿站1000㎡+助残500㎡+文化室2100㎡+室内体育2000㎡+社区用房500㎡+邮政所×2(200㎡)+邮政支局1700㎡（无偿移交）；商业内含400㎡四季青有线电视基站 |
商业同期实施 |
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近期配套 |
四条城市支路（2.77km）＋两条街坊路（0.48km），总投资约5220万元由竞得人实施 |
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地段 |
海淀四季青镇（四至五环间），距12号线四季青桥站约500-800米 |
周边金四季购物中心/西冉城市生态公园/杏石口路 |
二、关键出让条件
宅地统筹开发：0034与0049可作为一个整体做方案——在保证两宗地总建面≤11.076万㎡、总用地≤6.9226ha、各自用途不变前提下，可微调两宗地分别容积率（如一宗压至1.5另一宗微抬至1.7），利于做出更大楼间距或中心园林，实质降低产品排布束缚。
商业绑定：0040为F3多功能（可兼容部分办公），须与宅地同期开发建设，含有线电视基站（≥400㎡合建）。
公服无偿移交：除两处邮政设施按建安成本价由邮政部门回购外，其余社区配套建成后无偿移交海淀区相关部门。
三、市场信号与购买提示
85.55亿起拍门槛基本锁定央企/大型国企联合体（中海/华润+首开/保利+城建等），民企单独拿地概率极低。若底价成交未来售价预期9.5-11万/㎡，对标周边二手房（诸子阶/诚品建筑约9-11万/㎡）。
适合海淀地缘终极改善（预算1500-3000万+），看重四季青成熟地段+12号线地铁+低密洋房（1.6容积率限高25米）。关注最终是否保留统筹开发条款及首开价格。
结论：
四季青地块是海淀2026年首宗重量级供地——85.55亿起拍、允许两宅地统筹排布、紧邻12号线四季青桥站。
对顶豪客群是四季青板块久违的新房补仓信号；
对行业，检验核心区顶豪地块热度。
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