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首开新任总经理王世忠空降后，首个别墅/住宅招牌——通州宋庄熙悦京晏（首开仁信刘国富操盘），是首开”新旧管理层交替的关键答卷”。
79㎡起步做三居两卫+南向通面宽阳台+北向设备平台高赠送，100㎡以上一梯一户；一路之隔北投·和璟（洋房/得房率更高）同期亮相，形成"小高层混居 vs 纯洋房改善"的硬碰硬。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.2首开股份底价17.69亿元摘得，楼面约1.98万/㎡ |
开发：北京首开仁信（刘国富任项目总，李捷任股份总经理，王世忠任集团总经理） |
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规划规模 |
占地约3.84ha，地上建面约8.94万㎡，容积率2.3，限高60米（小高层/高层混合） |
共781套，户型79-166㎡ |
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主力户型 |
79㎡三居两卫(两面宽/边户270°转角窗) / 89㎡三居两卫(南向三面宽/双明卫) / 100㎡三居一梯一户(三面宽) / 113/132/153㎡四叶草四居(132/153㎡双套卧三卫) / 166㎡楼王(奇偶层阳台调整中) |
得房率因高层略弱于洋房竞品 |
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赠送体系 |
南向通面宽开敞阳台(半赠)+北向设备平台全赠+边户L型转角飘窗全赠 |
79㎡主卫暗卫；89㎡厨房面宽3.7米>客厅3.6米 |
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竞品参照 |
北投·和璟（一路之隔600米）：楼面1.79万/㎡、容积率1.8、限高45米洋房、866套、83-147㎡纯改善、得房率更高 |
和璟拿地早两月但因调规追平进度 |
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地段 |
通州宋庄（东六环外），距6号线东夏园/潞城站约4-5公里，周边安贞医院通州院区/宋庄艺术区/谷德玛特 |
首开"献礼副中心建设十周年"作品 |
二、户型亮点与槽点
79㎡三居两卫：起步即双卫（早高峰不抢厕所），南向两面宽客厅4.05米，边户带270°转角窗；含家政间。槽点：主卫暗卫、北次卧仅8.8㎡、长条户型过道略浪费。
89㎡三居两卫：南向三面宽、双明卫、LDK一体，厨房面宽3.7米（比客厅宽——设计取向争议）；实得对标市面100㎡。
100㎡+一梯一户：独立电梯厅，100㎡三面宽客厅4.15米，U型厨房9.6㎡（近乎次卧大小）；113/132/153㎡四叶草，132/153㎡双主卧套房三卫；166㎡楼王参照运河玖院做奇偶层阳台（调整中）。
得房率：因小高层（部分楼栋可能18F+）较北投和璟洋房（≤11F）略低，具体数值未披露。
三、操盘背景——刘国富与王世忠
刘国富：首开18年老兵，经历四川/山西异地拓荒→2021空降北京首开仁信→2025暂缓开发转博物馆群业务→2026被推至熙悦京晏项目总，承载"新班子第一枪"。
王世忠：原首钢副总2026.7空降首开集团总经理，熙悦京晏为其上任后亮相的首个住宅作品，战略优先级极高。
四、购房建议
适合副中心公务员/宋庄地缘改善/通州首置（预算280-650万），看重首开国企信用+临六环出入便利+79㎡双卫功能性。若对得房率/纯低密洋房圈层敏感可对比北投和璟。关注最终一梯一户及166㎡楼王定价。
结论：
熙悦京晏是首开新管理层”背水一战"的作品——79㎡双卫+高赠送是通州刚改市场有力竞争者。
对匹配客群是宋庄板块与北投和璟二选一的候选项。
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