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保利发展+北京建工联合开发的海淀永丰嘉华天珺（西区0132地块）两年内经历至少四版总平图、三次核心调规。
最新方案新增首层架空层、连贯风雨连廊、北向设备平台及南向一步阳台，在严守海淀规划红线（如半米一步阳台）前提下极致挖掘赠送面积与公区溢价。
项目因坡屋顶消防高度不合规首度调规，后因西区去化停滞（取证5个月零网签、全盘去化约16%）彻底推倒重排。
缩减大户型、增配小户型与公区，以产品微调换取市场接受度，折射海淀顶豪在下行周期的“精雕细琢”与被动适配。
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指标 |
数据/详情 |
市场意义 |
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拿地信息 |
2024年7月25日，保利+建工89.01亿元竞得（溢价3.5%），住宅楼面约5.96万/㎡，指导价9万/㎡（±8%） |
海淀当时“地王”，保利北京货值压舱石 |
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整体规模 |
总占地7.9万㎡，东区（0120）容积率2.0/852套（16栋6-15F）；西区（0132）容积率1.7/最新488套（15栋7-11F，原424套） |
全盘约1276套（东区852+西区424原） |
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首开业绩 |
2025年1月13日开盘，官宣首开322套/31.6亿元；截至文中时点全盘网签361套，成交均价8.16万/㎡ |
东区初期去化率约16%，西区4月取证后长期零网签 |
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西区调规户数 |
原424套→488套（增64套）；户均建面111㎡→约100㎡；134㎡全取消，改88㎡×180套、99㎡×214套、120㎡×94套 |
迎合刚改，牺牲大户型溢价 |
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开发主体 |
北京建保丰筑置业（保利60%+建工40%），保利北京总经理李红亮任法人/总经理 |
李红亮上任后主导多轮调规与产品打磨 |
1. 首次全盘调规（2024年11月）——取消坡屋顶
原坡屋顶设计导致消防高度不合规，被迫改为平顶+增一部消防通道，延期至11月底才拿下工程规划证。
2. 西区第一次调规（2025年9月）——推倒重排
朝向：依地形10栋→正南正北15栋；排布：行列式→点状（增边户）；户型：砍134㎡，主力缩至88/99/120㎡；收152条公众意见（涉东区赔偿、虚假宣传等），东区推25万车位券/3折仓储安抚。
3. 西区第二次微调（2025年10月）——增赠送与散电车
13#楼南向增结构外建筑（一步阳台雏形），打散电动自行车存车场（原集中6#北），优化景墙廊架。
4. 最新版（2026年7月14日公示）——四大公区加法
新增架空层：北边1-6#楼首层全架空（不计入容积率），做泛会所外延。
新增风雨连廊：取消断点廊架，从大门起蜿蜒环连架空层与集中绿地，止于回字廊。
新增设备平台：2/6/7/8/11/12/13#楼北向增空心矩形设备平台（不计入建面、不可封入）。
新增一步阳台：除东排1/5/9/10#及西南14/15#外，其余南向增设一步阳台（半米多，海淀敏感点），配双卧飘窗增微小赠送（单价8万+仍具价值）。
户型矩阵：东区主力99㎡三居、134㎡四居、127㎡高层、172㎡楼王；西区新方案锁定88㎡三居边户、99㎡三居、120㎡四居。
李红亮动作：上任（2025.3）后稳东区交付、推西区重排、联合建工拿半壁店、41.5亿夺丰台太平桥补仓，两年四调规显对永丰“地王”的谨慎打磨。
市场尴尬：指导价9万、成交8.16万仍偏高，永丰刚改主力在700-900万（99㎡以内），原134/172㎡大户型网签率仅约7%-14%，倒逼西区“做小做密做公区”。
结论：
嘉华天珺是北京新规下“调规最频、妥协最多”的顶流盘——从坡屋顶合规硬伤到西区零网签倒逼重排，再到海淀一步阳台的极致试探，折射出国央企在海淀光环与去化现实间的反复平衡。
对买家，西区新案88/99㎡+架空连廊是永丰门槛级改善选项；对行业，其四版图纸是研读海淀规划边界与产品妥协的活样本。
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