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住总+首开+旭辉+密云城投2021年底价20.7亿拿下的密云水源路9子地块。
其中，6016地块（东北角）拿地4年后于2026年4月21日公示调规。
升级为“国祥5.0跨代好房”三期览萃（备案名：祥锦园），7月25日首取4栋180套，拟售2.91-3.05万/㎡。
调规核心是突破30米限高至30.55米→层高≥3米+南向内嵌阳台+北向内嵌阳台+内外双设备平台（南北通吃赠送）。
得房率从前期约85%跳涨至89㎡约96%、121㎡破100%、135㎡约99%，在城建六（楼面7756元/㎡），与首农国樾天颂（拟售2.87-3.22万）夹击下用产品代差自卫。
一、取证与地块基础数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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取证时间 |
2026.7.25 |
预售证获批 |
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本次取证 |
4栋180套（6016-1/2/3/4） |
户型89/121/135㎡ |
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拟售均价 |
2.91-3.05万/㎡（最高3.05万） |
前期现房网签约2.7万/㎡，指导价曾3-3.1万/㎡ |
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地块渊源 |
2021.12四企联合体20.7亿元底价摘水源路打包地（9子块），6016为东北角一块 |
开发主体：北京祥之源置业 |
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调规公示 |
2026.4.21密云规自委公示6016新方案 |
理由“市场环境变化+居住需求升级” |
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楼栋高度 |
4栋住宅均30.55米（突破原30米限高） |
折算层高≥3.0米（老盘密云常态2.8-2.9米） |
二、户型与得房率（调规后）
89㎡三居两卫（两面宽）：南向总面宽7.7米、客厅开间4米、主卧面宽3.7米（边户270°转角窗），配800库家政间+双明卫；拓展约15.7㎡，实得率约96%，对标传统110㎡。
121㎡四叶草四居两卫：客厅4.3米宽厅、约35㎡洄游方厅，主卧套间23.8㎡（3.7米面宽），三间次卧10-13㎡；拓展20㎡+，实得率破100%，对标传统140㎡。[7]
135㎡四居两卫：拓展26㎡+，实得率约99%，限量40席，对标150㎡+。
赠送体系：南向通面内嵌式阳台（半赠）+北向1内嵌阳台（半赠）+内外双设备平台（全赠）+飘窗，从“单面撒网”变“南北通吃”。
三、竞品夹击与调规动机
城建六新盘：2026.2.11城建六+密云城投3.8亿摘水源路南宅地，楼面仅7756元/㎡，奔“好房子”而去，成本碾压。
首农国樾天颂：同板块已取证446套，拟售2.87-3.22万/㎡，89㎡做三面宽（览萃89㎡仅两面宽但靠层高+赠送补体验）。
老业主背刺风险：前期国祥源境现房网签约2.7万/㎡，三期得房率+10pct、层高+0.1-0.2米，若定价持平即隐性降价，老业主投诉压力已有苗头。
四、配套与定位
密云水源路板块，近密云万象汇（东约800米）、潮河、北方交大附中密云分校、密云医院；4万㎡祥云公园（已建）+马拉松步道公园（规划）。
客群：密云地缘改善（89㎡首置进阶、121㎡换房主力、135㎡终改），以及北京主城退休养老外溢。
结论：
览萃是住总在密云用“30.55米限高擦边+南北双阳台”硬造出的产品代差盘，96%-100%得房率+3米层高是核心杀器，2.91-3.05万/㎡拟售比前期二手高约7%-13%但靠实得面积找补。对密云本地客是水源路板块当前产品力顶点，但需权衡城建六低价新盘入市后的二手比价压力及89㎡两面宽 vs 国樾天颂89㎡三面宽的取向差异。
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