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2026年7月30日顺义府前街0318-1地块上演“三国杀”。
沧州玖熙房地产（河北民企，嘉实系背景）经117轮（线上3+线下114）竞价，以8.308亿元力压住总、天津卓宸盛川摘牌，溢价12.57%，楼面约1.91万/㎡。
地块1.4超低容积率+限高40米+近15号线石门站550米是顺义主城近20年绝版低密补仓，楼面比南侧500米住总芳华里（2024年楼面2.22万/㎡）低3100元/㎡，留出价格战空间。
作为无一线经验的县城开发商，沧州玖熙大概率走龙湖代建路线（参照一年前河北太行钢铁旗下新恩祥牵手龙湖做昌平凌云颂），借龙湖在顺义宸翰/宸裕双盘“现金奶牛”口碑兜底。
一、土拍核心数据
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指标 |
0318-1（本次成交） |
住总芳华里（南500米对照） |
差异 |
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竞得方 |
沧州玖熙房地产（河北民企） |
住总集团 |
首进京民企胜出 |
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成交价 |
8.308亿元（溢价12.57%） |
12.6亿元（2024.2底价） |
新地总价低4.29亿 |
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起始价 |
7.38亿元 |
— |
线上3轮报价 |
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楼面价 |
约1.91万/㎡（19148元/㎡） |
2.22万/㎡ |
新地低3100元/㎡ |
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竞价轮次 |
117轮（住总70轮退出，玖熙vs卓宸盛川缠斗至终） |
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现场超110轮胶着 |
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用地规模 |
占地30991.19㎡，地上建面43387.66㎡ |
占地2.84ha/建面5.68万㎡ |
新地略小但纯住宅 |
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规划指标 |
容积率1.4，限高40米（机场净空），含15米南北街坊路 |
容积率约2.0 |
顺义主城近20年最低密 |
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参拍方 |
沧州玖熙、天津卓宸盛川、住总（3家） |
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两家环京民企+1国企 |
二、沧州玖熙背景与“撑腰”推测
主体脉络：沧州玖熙（2023.4成立，注册600万）→ 石家庄苏建玖诚（嘉实投资系，2012年成立，解英娣/周锐/兰航各30%、张永刚10%）→ 大本营在河北磁县，开发幸福城、嘉实城·冀南玖号院、书香门第等“县城豪宅”，无一线城市开发经验。
代持嫌疑：自然人持股结构（兰航原项目副总、张永刚原城市经理）被解读为“高管翻身+代持”混合，真实资本方疑为嘉实系或河北某产业资本。
代建指向龙湖：① 一年前河北太行钢铁旗下新恩祥昌平南邵地块即牵手龙湖做凌云颂；② 地块南即龙湖·御湖境，龙湖在顺义一年连下宸翰、宸裕、龙湾三单代建，宸翰524套已网签411套、成交额19.7亿、回收地价款75%+，是“现金奶牛”样本；③ 业内普遍预判玖熙将复制“民企拿地+龙湖代建”模式。
天津卓宸盛川对照：2026.4成立（注册1000万），股东易振疆等曾与金地系密切（金地代建清峯上/山川印），天津滨海刚砸4.264亿拿地，本次疑似金地代建马甲未果。
三、地块价值与产品预判
稀缺性：顺义老城（仁和镇/旺泉板块）六环外但近石门站550米，1.4容积率可排6-11F洋房/小高，顺义主城改善天花板；受街坊路切割+不规则形状，实际排布难度高。
赠送红利：顺义是北京“偷面积”最激进区（防火挑檐变阳台、南北双设备平台），1.4低密+超规赠送得房率有望干到100%。
定价锚：芳华里成交3.9万/㎡（574套网签404套/14.7亿）；龙湖宸翰成交4.04万/㎡；新盘楼面1.91万，业内估3.5-4.5万/㎡均有毛利安全垫（售价3.5万成本利润率约10%，3.8万约12%）。
户型猜想：参照龙湖顺义打法，可能75-85㎡三居探低总价+100-130㎡三面宽四居走量，探低总价吃年轻刚改。
四、风险点
沧州玖熙一线开发零经验，若代建谈崩则产品落地存疑；
2公里内御湖境/宸翰/芳华里已吸两遍客群，顺义内生改善池短期透支；
六环外+首都机场净空限高+街坊路切社区，二手流动性弱于近郊。
结论：
0318-1是“低楼面（1.91万）+1.4绝版低密+石门站”的顺义主城补仓筹码，沧州玖熙以河北县城民企身份高价抢地，本质是用嘉实系后台资金+龙湖代建预期换北京入场券；
若龙湖代建落定，将成为凌云颂后“河北民企+龙湖”二号样本，否则去化将直面宸翰/芳华里比价压力。
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