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2026年7月30日，昌平东小口二期（CP02-0405-0002）土拍。
5家参拍，建发房产经与”城建+绿城”联合体每手450万硬刚至尾声，以49.77亿元摘得，溢价10.6%，楼面3.6万/㎡（含配建起拍楼面>3.3万/㎡）。
城建发展临50亿红线收手，主因是2025年归母净亏4.13亿、2026上半年预亏5481-8179万、经营现金流仅6.23亿（近五年新低），硬拍超50亿+绿城拔产品标准将击穿资金闸门；
其一周前取消与住总关联交易、临场改绑绿城补高端产品力，仍止步于理性止损。
地块北五环外、近霍营/13B东小口站、承接西二旗/望京外溢，是龙樾海序（一期）热销后昌平南稀缺补仓，建发今年首次在京独立拿地落子。
一、土拍核心数据
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指标 |
东小口0002（二期成交） |
龙樾海序（一期对照） |
差异 |
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竞得方 |
建发房产（独立） |
城建发展+北京铭嘉 |
建发首进昌平南 |
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成交价 |
49.77亿元（溢价10.6%） |
28.09亿元（2025.10底价） |
二期贵21.68亿 |
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楼面价 |
3.6万/㎡（含配建起拍>3.3万） |
3.2万/㎡ |
二期+0.4万/㎡ |
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参拍方 |
城建+绿城联合体、建发、保利、越秀（5家主体） |
— |
保利/越秀全程0举牌 |
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占地/建面 |
5.6378ha / 地上13.8127万㎡ |
3.13ha / 8.78万㎡ |
二期体量约1.57倍 |
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指标 |
容积率2.45，限高60米，含12米街坊路（竞得人建养） |
容积率2.8 |
扣街坊路后实际密度略低于一期 |
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配建 |
社区用房500+托老所800+老年活动250+助残250+开闭站300㎡ |
仅社区用房500㎡ |
二期配建负担显著更重 |
二、城建"换搭子+收手"时间线与算账
7.11：董事会原案——与住总地产50:50联手（关联交易），预计总投≤100亿。
7.23：突发公告取消住总合作，改"独立或联合非关联方"。
临场：绑绿城（奥海明月旧主，熟东小口客群+改善产品力），每手450万追建发至49.77亿红线前收手。
收手三重因：
超50亿触碰拿地限额，绿城再拔产品标准→城建现金流表反弹；
2025年归母净亏4.13亿，2026H1预亏5481-8179万，经营现金流6.23亿（同比-88%，五年新低）；
规避关联交易瑕疵，但独立硬扛49.77亿更超承受力，理性止损。
三、地块价值锚（为什么抢）
区位：昌平东小口贺村中滩组团，北五环外3公里，中轴北延，西接海淀西二旗/后厂村、东接望京、南近国贸（S7东北环线）。
轨交：近8/13号线霍营站、在建13B东小口站（1公里，2027通）、13B西5站到西二旗/东3站望京。
配套：西三旗万象汇、东小口森林公园/贺新公园、规划北京101中学12年一贯制；板块近5年无新增供应，龙樾海序验证渴求。
一期战绩（龙樾海序）：2025.10摘地→2026.5.16开盘→截至7月网签732套（均价5.4万/㎡）、金额37.84亿、地价覆盖率134%，本金回正。
四、建发入局逻辑
今年首次在京独立拿地（此前仅参股金茂东坝满昱），补仓渴求强；
3.6万楼面+2.45容积率+街坊路，预判做建发"诗意东方"改善系，对标龙樾海序78-122㎡放大至95-145㎡段，售价锚5.8-6.5万/㎡留有毛利；
接棒龙樾海序立起的"昌平南新规盘"认知，吃西二旗/望京双外溢。
结论：
东小口0002是昌平南”龙樾海序红利外溢”的第二块拼图，建发以49.77亿/3.6万楼面抢下。
城建因亏损财报与50亿红线理性退场——"换搭子"补产品力、"收手"保现金流，是国企在远郊核心盘上的典型权衡样本。
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