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未来科学城置业2026.6.11以9.09亿底价摘昌平朱辛庄0055宅地（楼面约2.4万/㎡），8.6发布案名未来城·星寰时光。
为“星寰系”2.0作品（一号为星寰时代）。
项目以2.5容积率8栋322户（南5栋7-11F洋房+北3栋18F小高/最高54.75米主动压限高）+76-129㎡四档+边户赠送比最高27%/中间户15%+综合得房率91%-105%做朱辛庄首个“四代好房子”。
79㎡小三居是板块首次出现，92㎡做南向10米三面宽+景观花池，109㎡四居为主力（占43%），129㎡楼王两梯两户仅36套。
紧邻8号线/昌平线朱辛庄站约300米，楼面比一路之隔中海未来之境（3.1万/㎡、成交近6万）低0.7万。
但东侧0057多功能用地（2.15万㎡/同步实施/产业准入严）摊薄隐性成本至2.86-3.22万/㎡；预估开盘5.5-6万/㎡。
400万级上车三居直接卷未来之境尾盘。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2026.6.11未来科学城置业（昌信置业）9.09亿底价，无溢价 |
含0055住宅+0057多功能打包 |
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住宅楼面 |
约2.4万/㎡（00909亿÷3.18万㎡） |
中海未来之境楼面3.1万/㎡，低0.7万 |
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隐性楼面 |
摊多功能用地后2.86-3.22万/㎡ |
公建回款慢、同步实施 |
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用地 |
住宅占地1.27ha，地上计容3.18万㎡，总建面约5.19万㎡（地下1.85万） |
容积率2.5，限高80米（实建最高54.75米） |
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楼栋/户数 |
8栋322户，户均97.5㎡；南排5栋7-11F洋房+北排3栋18F小高 |
1#/2#首层架空，4#首层架空+风雨连廊 |
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公区 |
不计容约1500㎡：架空层+风雨连廊+双门庭（东/西）+邻里共享+中央绿地 |
未做满80米限高换洋房比例 |
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节点 |
6.11摘地→8.5取得工程规划证→8.6案名发布，户型草未官宣 |
预计后续开放样板间 |
二、户型矩阵与得房率（网传草图）
76/79㎡小三居（76户/24%）：南排洋房，79边户拼92中户；朱辛庄首次出现79㎡三居，边户270°转角飘窗，综合得房率含赠91%-95%，总价约400-440万（按5.5万估）。
92㎡三居（68户/21%）：南向10米三面宽+内嵌阳台（半赠）+景观花池（全赠）+北设备平台（全赠），边户赠送比27%，实得近110-120㎡；主力刚改，总价约500-560万。
109㎡四居（138户/43%）：北排小高主力，四居控制在110㎡内（未来之境108㎡仅三居），双卫+明厨，得房率95%-100%，总价约600-650万。
129㎡楼王四居（36户/两梯两户）：中央3#，6米+宽厅+南双阳台+花池+北通面设备平台，边户实得破100%（约130-135㎡），总价约700-780万。
赠送组合：南向内嵌阳台（进深1.1-1.8米/半赠）+景观花池（不可封/全赠）+全屋侧边飘窗（等进深/全赠）+北向通面设备平台（部分可封/全赠）。
三、区位与竞品卡位
位置：昌平史各庄街道（五至六环），8号线×昌平线朱辛庄站约300米，2站西二旗/3站清河/4站上地；邻万达、超极合生汇、积水潭回龙观院区、知辛公园。
一路之隔：中海未来之境（342套/网签201套/成交近6万/楼面3.1万）→星寰时光楼面低0.7万+得房率高15-25pct+79㎡上车门槛低。
板块其他：越秀星樾、中海寰宇未来尾盘（均约6万/㎡）。
调规争议：原研发用地改住宅，287份公众反馈质疑“最后一块宅地”叙事与配套压力，主管部门采信“未批复过性质、按分区规划由园向城转型”。
四、硬伤与变量
东侧0057多功能用地（2.15万㎡/限高80米）须同步实施、产业准入严（符合禁限目录+高精尖评价），住宅分摊后真实楼面冲2.86-3.22万，成本优势被稀释；
北排18F小高对中央绿地有遮挡，79㎡北向空间局促、129㎡厨房细长窗小（草图待优化）；
部分楼栋/大门/配套楼突破1米或3米退线（控制线内退让争议，建设单位称符合规范）；
322户小社区，无保障混居但圈层偏刚改，与未来之境600万+客群有错位。
结论：
星寰时光是朱辛庄用2.4万楼面（名义）+四代宅高赠+79㎡三居破圈打的“得房率天花板”盘，300米双地铁+未来之境隔壁站位极强。
5.5-6万预售价下400万买79㎡三居、600万买109㎡四居对海淀北外溢刚需是降维打击；
需等官宣户型图核实花池/设备平台实交标准及0057公建对首期现金流的拖累程度。
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