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中建智地2026年7月25日一次性取证怀柔国贤府（备案名贤璟文园）366套，并开放样板间。
拟售均价4.36万/㎡（区间4.12-4.56万/㎡，188㎡顶层破4.99万/㎡，首层非标最低3.34万/㎡）。
项目用1.69万/㎡楼面（7.56亿/溢价2.44%）+1.4容积率+3米层高+唐风五进归家+得房率99%-101%在距天安门60公里的怀柔老城核心（区政府1km/万达/水库）做“远郊顶格改善”，反弹琵琶卡位建工嘉棠澐玺（楼面1.65万/成交3.94万/售罄）验证过的怀柔CBD改善空白。
吴国强定调“学古不泥古”盛唐转译，庞思广（原紫京宸园操盘手）分管京北营销，国贤府IP从昌平南扩至怀柔；
风险是100㎡刚需三居与188㎡大平层混居及60套楼王去化决定整盘现金流。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2026.4.28中建智地7.56亿元底价（溢价2.44%），楼面1.69万/㎡（16504元/㎡） |
怀柔新城6001地块，北京兴澜房地产（中建智地100%，樊飞军法人/张梦灿项目总） |
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用地 |
占地3.19ha，总建面6.94万㎡（地上4.47万㎡/取证住宅44953.46㎡） |
容积率1.4，绿地率30%，限高30-36米 |
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楼栋/户数 |
10栋6-11F洋房，366户，层高3.0米，2#首层架空泛会所 |
北低南高排布，中央5#楼王 |
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取证 |
2026.7.25（京房售证字〔2026〕61号），拟售4.12-4.56万/㎡，均值4.36万/㎡ |
顶层188㎡4.99万/㎡，首层非标3.34万/㎡ |
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地段 |
怀柔龙山街道，距区政府约1km，西近怀柔水库，东近城市森林公园，邻万达/京北大世界 |
怀柔老城CBD核心，非六环外荒郊 |
二、户型分布与得房率（全系高赠）
100㎡三居（3#/6#，132套）：刚需三居主力，南向两面宽。
118㎡四居（1#/2#/9#/10#，103套）：刚改主流四叶草四居，南向三面宽约11.4米。
138㎡四居（4#/7#/8#，64套，6层纯洋房专属）：南向近13米面宽，边户得房率超100%。
158㎡大平层（5#楼王，40套）：南向四面宽约15.95米，专享电梯前厅。
188㎡顶配大平层（5#楼王，20套）：南向四面宽17.4米、6.5米宽厅，顶层单价破4.99万。
赠送体系：南向通面开敞阳台（进深1.8米，半赠）+外接花池（0.7米，全赠）+北向设备平台（进深1.1-1.7米，全赠）+侧边飘窗 → 综合实得99%-101%（138㎡边户实得破140㎡）。
三、园林与产品系
唐风制式：高门阔府逸宅美园，五进归家礼序，南北双园+七境雅集院落，中央园林+城市绿化+市政绿地+水库“四重生态闭环”。
国贤府IP进阶：继昌平北京国贤府后第二座，吴国强提“千载文脉，只此惟新”，盛唐气象当代转译；庞思广（龙湖系出身/原紫京宸园操盘手/现中建智地京北副总分管营销）接手。
2026中建智地北京业绩：1-7月权益金额77.78亿元，稳居TOP5，“单盘主义+文化营宅”验证。
四、板块锚与竞品
建工嘉棠澐玺（北500米）：224套/80-140㎡/楼面1.65万/预售4.05万/成交3.94万售罄——验证怀柔CBD改善池存在但纯低密大面宽空白。
二手参照：怀柔老城次新刚改盘二手约2.1-4.4万/㎡，国贤府4.36万均值靠“1.4低密+100%得房率+唐风公区”消化溢价（实得单价约4.3万÷1.0≈4.3万，比嘉棠澐玺实得单价略高但产品代差明显）。
五、硬伤
混居圈层：100㎡（首付约130万）与188㎡（首付约370万）同社区，物业费承受力差易生摩擦。
日照折损：北排4#/7#压6层保北邻日照；9#/10#对5#西端户有遮挡，5#西端户需核冬至日日照。
远郊流动性：距天安门60公里，二手承接力弱于近郊，188㎡大平层仅60套但去化节奏决定整盘回款。
4.36万均值 vs 怀柔上半年均价同比跌19.8%：定价考验科学城高知与本地高净值真实购买力。
结论：怀柔国贤府是中建智地“远郊核心区做顶格改善”的标本——1.69万楼面留出2.6万+/㎡货值空间，用1.4低密+3米层高+破100%得房率+唐风府系把怀柔CBD价格锚从3.94万（嘉棠澐玺）抬到4.36万均值。对怀柔本地置换/科学城高知是稀缺纯洋房选项，但100/188㎡混居与远郊大平层流动性是必须直面的两点。
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