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中建智地的国贤府IP，风头无两。
8月3日，北京亦庄国贤府规划方案的反馈意见采信通告，出来了。
7天公示，收了54条意见。这个数，在北京新盘里不算多，也不算少。
意见的核心就两条，全来自北面的瑞福园小区：一条说挡视野，一条说挡日照。
官方的回应很干脆：建筑高度54.1米，在60米限高以内；建筑间距满足北京规划设计通则。
一句话：全合规。
但瑞福园业主不买账，又是要求暂缓审批，又是要求开听证会。
但，这只是一厢情愿。
亦庄国贤府的规划证，在8月7日到手了，很顺利。这个周末，售楼处也要开放了。
为什么一份合规的方案，隔壁业主反应这么大？
今天，花姐就拆三件事：
1、亦庄国贤府的塔群设计，到底巧在哪儿？
2、合规的日照，住起来会舒服吗？
3、想买亦庄国贤府的人，该怎么选房？
群众雪亮的眼睛
先把反馈意见快速过一遍。
属于北京规自委职责的，有四条：
1、关于视野。瑞福园业主要求亦庄国贤府北侧楼栋，降高度或者南移。
回复：高度54.1米，没超60米限高；间距满足《北京地区建设工程规划设计通则》2.4.2条。
花姐翻译：符合规范，不降，不移。
2、关于日照。要求亦庄国贤府，公开日照影响分析报告。
回复：满足GB50180国标、GB55038住宅项目规范、DB11地标，三部调规都过关的。如果需要报告，可以走信息公开申请。
花姐翻译：满足要求，谁想看、谁申请。
3、关于进度。要求暂缓亦庄国贤府的项目审批。
回复：按法定程序走。
花姐翻译：驳回此要求。
4、开听证会。关于亦庄国贤府的未来，要求召开听证会论证。
回复：线上线下已经公示过，广泛收集了群众意见。
花姐翻译：驳回此要求。
剩下的意见——房价、施工噪音、体育设施等，则都不在北京规自委职责范围内，直接转出去了。
从这些反馈意见看，瑞福园业主里，是有懂行的。
他们没说"你违规了"。因为，他们知道亦庄国贤府，大概率是合规的。
他们说的是"挡视野"、"挡日照"，打的只是感受牌。
他们要求开发商公开日照报告，这招最狠，逼你把数据摊出来。
为什么不打规范牌？因为，知道很难打赢。
巧妙的合规设计
亦庄国贤府北排，有四栋楼，中间两栋18F、两边为11F。
它们北距瑞福园最近的距离，分别是：1#64.52米、2#69.70米、3#103.14米、4#60.64米。
1#和4#，楼高33.1米，符合规范。2#和3#，楼高54.1米，也符合规范。
既然如此，为什么瑞福园业主，还是觉得挡呢？
答案，藏在"塔群"两个字里。
亦庄国贤府北排的2#和3#，是两栋独立的塔楼，相隔只有5.45米。
它们组合在一起，就成了“塔群”。如此一来，它按间距系数最低值计算，自然就达标了。
南面的6#和7#，也采取同样的手法，只不过，它须额外加一招才能达标——在首层设计架空层。
从图纸上可以看到，2#和3#首层做了3米架空层。在日照计算的时候，架空层高度可以核减，做到曲线达标了。
这是擦边球吗？不是。
规范里明明白白写了塔式建筑的计算方式，设计师只是用对了规则。
但，合规并不等于没影响。
其实，亦庄国贤府未来的业主，对楼间近的感受，比瑞福园更强烈。
包括亦庄国贤府的地面车位，表面户数车位比1:1.2，达标。
如果后期地上停车位改成绿地之后，车位比就降到1:1了。但这也符合标准，因为项目离地铁很近，车位配比系数可以更低。
另外，亦庄国贤府的车库只有一层，省了建安成本，但代价也明显：没做下沉庭院，小区中央的覆土为1.5-2.2米，种不了太大的树。
亦庄楼市的档位
亦庄国贤府有四款户型，77/95/106/125㎡，共510套，纺锤形配比。
98㎡和110㎡占了七成，是绝对主力。
主要的赠送手段有：南向1.8米阳台半赠送；北向1.5米设备平台全赠送；飘窗全赠送。
以128㎡为例，赠送约27㎡，实际得房率约95%。
目前亦庄楼市的格局，可以分成三档：
1、河西：6.8万元/平米，配套最成熟。目前的主要在售楼盘有招商序，以及已经现房销售的招商玺。
2、台湖/次渠：4.8-5.8万元/平米，主要的在售楼盘有璀璨时代、北京润府。
3、瀛海：5万元/平米左右，主要在售项目有亦庄国贤府。
关于瀛海的定位，它行政上属大兴，功能却归亦庄。
这种两头沾，两头都不靠的格局，最大的难点是，学籍是大兴的，并非亦庄独立学籍。
但亦庄国贤府也有一个最大优势：8号线地铁，离瀛海站150-200米，往北直达国贸、金融街。
再加上海子公园和瀛海环宇坊，生态和商业都还不错。
花姐认为，亦庄国贤府卖得不会差。毕竟，低预期售价、真地铁、高赠送，这些都是硬通货。
但是，对楼间距的担心，以及学籍等问题，也会成为亦庄国贤府的弱点。
花姐点评：
亦庄国贤府的反馈意见，犹如一面镜子。
它照出的，不只是瑞福园业主的不满，更是当下北京新房市场的普遍困境：
开发商在规范框架内把货值做满，买房人在合规底线之上想要更多。
为了楼栋排布，开发商用的是"巧劲"，而不是"擦边"。
每一步都在规范里，每一步都算得很准。
但，"合规"从来不是好房子的全部。
对瑞福园业主来说，冬天的阳光时间或许短了，虽然合规，但那种"被挡住了"的感受，是真实的。
对亦庄国贤府未来的业主来说，两栋18F楼之间的60米楼间距、地面车位、覆土绿化等，这些也都"合规"，但住起来舒不舒服，只有住进去才知道。
不过，话也说回来。
2.0容积率的亦庄国贤府，还得为南面地块退线，2.56万/平米的楼面价、5万的预期售价，能做出95%得房率、真地铁盘，已经不容易了。
成本在那摆着，购房者不能既要又要。
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