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北京仁和日升2026.3.17以3.48亿底价摘得顺义新城第5街区02-21-1（京土储挂(顺)[2026]004号），楼面1.54万/㎡。
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项目总建面4.56万㎡中地下2.29万＞地上2.27万（挖深11米/约3层），是北京近年少见“地下反超”的住宅盘，深基坑推高隐性建安20%-50%。
做1.57ha/1.44容积率/3栋北高南低（17F+10F+5F）共196户/户均115㎡/层高近3.1米，南向1.8米开敞阳台+北1.5米设备平台+端户侧飘窗延续顺义“负公摊”逻辑。
国企托底做仁和板块品质刚改补位，定价锚3.3-3.8万/㎡对标星悦时光（成交3.42万）。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(顺)[2026]004号 |
2026.3.17底价成交（仅1家报名） |
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成交价 |
3.48亿元 |
楼面15421元/㎡（约1.54万） |
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占地 |
15671.14㎡（1.57ha） |
刀把/L型不规则宗地 |
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总建面 |
45594.33㎡ |
地上22694.27㎡ / 地下22900.06㎡（地下反超地上206㎡） |
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计容建面 |
22566.44㎡ |
容积率1.44，限高60米，绿地率30%，建筑密度20% |
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楼栋/户数 |
3栋196户，户均115㎡ |
1#北17F/52.5米（4单元面宽82.6米）、2#中10F洋房（2单元）、3#南5F矮板（2单元） |
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层高 |
标准层近3.1米，2#达3.15米 |
未做满60米限高 |
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地下 |
挖深11米（约3层），车位321个（地下310+地面11），非机动车167个 |
1#/2#南向多采光井，首层下跃意向 |
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公示期 |
2026.8.4-8.12（顺义规自分局） |
首版模糊→次版高清 |
二、户型与赠送（顺式高赠）
预判梯度：1#中间户110㎡/边户115㎡；2#/3#中间户120㎡/边户125㎡；整体跳过刚需、起步即改善三居。
赠送组合：南向通面开敞阳台（进深1.8米）+防火挑檐（半赠）；北向设备平台（进深约1.5米）+防火挑檐（全赠）；端户整条侧边飘窗（全赠，仅东端户因邻现状小区可做大窗）。
实得率：参照青年ONE/青云国樾/星悦时光，部分户型破100%（负公摊叙事），115㎡实得可探120-130㎡。
三、公区与主体
公区：西侧被遮挡区做下沉广场+邻里共享+室外活动场地串中央景观带；东侧两层配套楼（物业/社区/小商业，对外，楼前停车+双侧围墙保私密）；部分楼首层架空+风雨连廊意向。
主体：北京仁和日升（2019.12成立，注册5000万，杨铂经理/张雷执行董事），顺义城关服装厂100%持股→仁和镇基层国企，做过太平村定向安置房、闲置厂房盘活。
设计：北京清水爱派（新三板834857）。
四、区位与竞品
位置：顺义仁和镇（六环外），距15号线顺义站/俸伯站均3km+，无地铁，自驾为主；邻上品城市奥莱、儿童医院顺义妇儿医院、仁和公园/顺义公园。
二手：仁和花园/波特兰花园/正商雅筑佳苑等挂牌2.1-4.4万/㎡。
直接竞品：南2km星悦时光（城建+南山，楼面1.63万/23栋864套/77-107㎡/网签702套/成交3.42万）——日升楼面低900元+户均大40㎡+近3.1米层高，定价3.3-3.8万/㎡即有错位空间。
五、“地下＞地上”的成本含义
地上计容仅2.26万㎡，但地下挖到11米（车库+人防+下跃+设备三层），地下单方造价比地上高20%-50%（防水/承载/机电）。
3.48亿地价+地下溢价建安→可售成本并非“1.54万楼面”那么轻，实际住宅可售楼面需加计地下摊薄，但顺义盘靠“负公摊实得”消化，3.3万+售价仍有毛利。
六、硬伤
六环外无地铁、1#高层（52.5米）对中央下沉庭院有遮挡、刀把地排布受限；
乡镇国企首做商品化低密盘，阳台/飘窗实交标准待样板间；
地下建面反超地上→后期维护成本（车库通风/排水）高于常规盘；
仁和板块星悦时光/芳华里多盘分流刚改池。
结论：
02-21-1的“地下2.29万＞地上2.27万”是北京低密小盘深度利用地下空间的极端样本，1.54万名义楼面被地下建安部分抵消。
但顺式负公摊+1.44容积率+近3.1米层高仍使其在仁和板块具备对星悦时光的错位竞争力。
对顺义本地换房（350-500万）、能接受六环外自驾的家庭是新选项，需等案名与户型图落定再核实赠送实交。
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