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8月11日，房山良乡大学城主园区FS00-0120-0029（住宅）+0028（商业）组合地底价成交。
电建地产旗下北京海赋丰业（赵宇飞任总，即门头沟华曦府金安项目公司班底）以9.56亿元摘得。
零溢价，延续“拿地即招标开工”的华曦府式快周转。
地块是房山2026年首宗成交涉宅地，紧邻房山线良乡大学城站（约0.1km），属轨道微中心一体化范畴——住宅1.7容积率/限高45米做洋房+小高。
商业1.0容积率/限高36米预留连廊接B口，商业建安摊薄后住宅综合楼面约1.8万/㎡。
与3km外城建和知筑·铂瑞（楼面1.83万/成交3.81万）几乎同成本。
但多赚一座1.52万㎡地铁连通商业，后发做“房山版华曦府”卡位300-500万刚改。
一、土拍与规划核心数据
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指标 |
0029住宅 |
0028商业 |
合计 |
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成交价 |
8.44亿元 |
1.12亿元 |
9.56亿元（底价0溢价） |
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占地 |
3.31ha |
1.52ha |
4.8336ha（48335.56㎡） |
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建面 |
地上约5.63万㎡ |
地上约1.52万㎡ |
总建面71500.19㎡ |
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容积率/限高 |
1.7 / 45米 |
1.0 / 36米 |
— |
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楼面价 |
裸算1.5万/㎡（8.44亿÷5.63万） |
0.74万/㎡ |
综合13371元/㎡；含商业建安摊薄住宅约1.8万/㎡ |
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主体 |
北京海赋丰业（电建地产100%） |
同左 |
赵宇飞兼华曦府金安总 |
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配建 |
分布式能源站、中低压调压箱、开闭站各1处 |
轨道微中心一体化、预留B口空中连廊、地下停车衔接地铁绿带、分布式能源站1处、15米东西街坊路 |
— |
二、产品与TOD约束
住宅形态：1.7容积率+45米限高→洋房（5-11F）+小高（12-15F）混排，套均按90-130㎡估约430-620套，好房子标准（底层架空/风雨连廊/开敞阳台进深≤1.8米且禁擅封/得房率提升）。
商业绑定：1.52万㎡社区商业+连廊接良乡大学城站B口+地下与北侧绿带复合停车连通（双向车行连廊净宽≥7米），是“地铁站厅—商业—住宅”闭环TOD，但增加声屏障/隔声窗/地下开发成本。
噪音硬约束：出让文件明示临房山线+主干路噪声超标，住宅北排虽被商业地块隔开（比铂瑞东贴地铁好），仍须预留≥20米防护距离或声屏障，纳入工程规划许可条件。
三、与和知筑·铂瑞七维对照
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维度 |
电建大学城新盘 |
城建和知筑·铂瑞（广阳城） |
结论 |
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地铁 |
良乡大学城站0.1km（多2站进城） |
广阳城站约0.3km（少2站） |
铂瑞通勤略优 |
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配套 |
自带1.52万㎡商业（短期弱） |
山姆/宣武医院在建、熙悦天街近 |
铂瑞现成配套胜 |
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噪音 |
商业隔断北向地铁，安静度好 |
东向直贴地铁，贯穿社区 |
电建布局优 |
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密度 |
1.7（微中心或上浮10%） |
1.8/2.1 |
纸面电建低，实际抹平 |
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限高 |
45米（或上浮60米） |
北区34.5米/南区42米 |
铂瑞更低 |
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界面 |
邻高校，干净纯粹 |
长阳烟火气足 |
各取所需 |
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综合楼面 |
约1.8万/㎡（含商业沉没） |
约1.83万/㎡ |
同成本线 |
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房企 |
电建（央企，商业运营强） |
城建（市属国企，房山深耕） |
电建资金稳 |
铂瑞销售锚：827套/85-140㎡/拟售4.4万→目前网签17-113套（口径差异）/成交3.81万/㎡；一期和知筑576套去化九成/3.7万。
电建定价预判：综合楼面1.8万+建安精装约1.7万→成本3.5万内，合理开盘3.5-4.0万/㎡，与铂瑞正面对撞300-500万客群。
四、快周转节奏
7月初海赋丰业已发招标计划（总包估算10.55亿/土护降5129万）→8.11拿地→8.12（次日）发总包招标公告，复制华曦府金安“拿地即开工”路径，预计2027上半年开盘、2029交付。
五、硬伤
商业捆绑沉没成本拉高住宅实际楼面至1.8万，若商业自持运营回款慢，资金占用高于纯宅地；
微中心规划下容积率/限高存上浮可能，1.7低密优势被政策抵消；
房山线地面段噪声+良乡大学城站非换乘站，进城需多次换乘，通勤时效弱于长阳/广阳城；
与铂瑞、璟贤瑞庭（3.09万）、国贤府（二手）多盘混战，房山刚改池子短期承压。
结论：
良乡大学城0120是电建用9.56亿底价+华曦府班底+1.8万综合楼面+TOD商业绑定在房山良乡立的“后发好房子”。
与和知筑铂瑞形成“先手刚需配套 vs 后发安静TOD”双盘对撼。
对预算300-450万、看重地铁0.1km与高校界面的房山地缘改善，是2027上半年重点观察对象。
但商业配建兑现度与微中心容积率上浮是两大变量。
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