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2026年8月12日石景山苹果园交通枢纽1604-631-1地块（京土储挂(石)[2026]040号）出让。
招商蛇口经线上5轮+现场216手厮杀，以15.04亿元击败中海新城、金茂、保利、越秀（越秀全程静坐一手未举），溢价23.48%。
楼面约3.59万/㎡（35931元/㎡），终结石景山2024-2026上半年涉宅地连续底价0溢价纪录。
地块1.98ha/4.19万㎡/2.11容积率/60米限高，三轨（1/6/S1线苹果园站步行约900米）TOD+京西大悦城成熟配套，配建仅315㎡（150㎡体育+165㎡文化室）近乎无包袱。
楼面比隔街越秀天玥（2023年4.31万/㎡）低7200元、容积率更低（2.11 vs 2.96）。
预判开盘5.8-6.2万/㎡即可留厚利，做300-450万级临铁刚改盘。
同日，中海新城25亿底价摘刘娘府1.1容积率低密地（楼面4.23万），石景山单日“刚改火拼+豪宅托底”分层供地信号明确。
一、土拍核心数据（多源一致）
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指标 |
苹果园631-1（招商成交） |
越秀天玥631-2（2023对照） |
刘娘府674（中海底价） |
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交易编号 |
京土储挂(石)[2026]040号 |
— |
京土储挂(石)[2026]0xx |
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成交价 |
15.04亿元 |
25.99亿元 |
25亿元（底价） |
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溢价率 |
23.48%（216手） |
15% |
0% |
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楼面价 |
约3.59万/㎡（35931） |
43117元/㎡ |
约4.23万/㎡ |
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起拍价 |
12.18亿（楼面2.91万） |
— |
25亿 |
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参拍方 |
招商、中海新城、金茂、保利、越秀（0举牌） |
越秀独得 |
仅中海新城 |
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占地/建面 |
19837.54㎡ / 41858㎡ |
2.6ha / 5.4万㎡ |
53691㎡ / 59060㎡ |
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容积率/限高 |
2.11 / 60米 |
2.96 / 80米 |
1.1 / 19米 |
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配建 |
150㎡体育+165㎡文化室（无偿移交） |
幼儿园 |
350㎡养老+150㎡体育+30㎡警务 |
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区位 |
苹果园站步行900米（1/6/S1三线） |
隔街东邻 |
模式口站，法海寺西 |
二、地块价值底牌
TOD稀缺度：五环至六环间、西五环外唯一三线换乘（1/6/S1）步行1km内纯宅地，北京远郊轨道盘顶配。
配套成熟度：京西大悦城（步行600米）、喜隆多、法海寺森林公园、北向规划教育用地，苹果园商圈城市界面较新。
配建极轻：总配建315㎡（占建面0.75%），对比天玥配建幼儿园，隐性成本可忽略。
产品形态：2.11容积率+60米限高→18-20F高层为主（三四百套），户均按90-130㎡估约320-460套，刚改定位。
三、越秀"静坐"与五家博弈逻辑
越秀：董毅三年前25.99亿拿631-2（楼面4.31万/限售7.48万），天玥期房曾冲7.3万、2026.7成交回落至4.3万/㎡、全盘基本售罄；再举牌631-1将与自家尾盘/二手（挂牌6.2万）内耗，换将静坐是理性止损。
中海新城：同日25亿底价吃刘娘府1.1低密（走西山豪宅线），苹果园刚改盘与其错位，举牌至尾盘收手。
金茂：97.61亿重注海淀四季青西冉，预算倾斜海淀，苹果园浅尝辄止。
保利：北京土储告急但测算红线严，23.5%溢价后安全垫薄，退出。
招商：通州/亦庄尾盘清货、北京缺货，石景山2025年曾做区域销冠，216轮硬刚为"西部拼图"必争。
四、价格锚与利润测算
成本：楼面3.59万+建安精装（0.8-1万）+财务营销（0.6万）≈可售成本5.0-5.2万/㎡。
板块参照：元玺/中海寰宇天下成交6.7万/㎡；天玥二手挂牌6.2万、近期成交4.3万；中海瑞文里6.21万、玉華玖章7.19万。
开盘预判：5.8-6.2万/㎡（120㎡约700-744万、90㎡约522-558万），比天玥当年限售7.48万低1.3万，比天玥现二手成交高1.5万但产品代差（好房子标准+低0.85容积率）可消化。
毛利：按6万实收、成本5.1万计，单方毛利约0.9万，毛利率15%-18%，远好于石景山近一年底价托底盘。
五、硬伤
苹果园枢纽噪音+人流复杂，北排/西排临路需系统窗+退线；
2.11容积率做18-20F，得房率难破85%（无设备平台/花池突破则弱于昌平/顺义新规盘）；
越秀天玥二手4.3万成交价悬顶，新盘若冲6.5万+去化承压；
石景山2024-2026上半年5宗底价，板块整体溢价承接力弱于朝阳/海淀核心。
结论：
苹果园631-1是招商用15.04亿/3.59万楼面/216轮在石景山点燃的”0溢价终结战”，比天玥便宜7200元楼面+更低密+几乎无配建，5.8-6.2万开盘即可盈利。
与中海同日25亿底价摘刘娘府（1.1容积率/4.23万楼面）形成"刚改火拼 vs 豪宅托底”的石景山分层样本。
对西五环外、1号线/6号线通勤、预算500-750万家庭，是2027年重点观察盘。
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