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2026年8月15日海淀上地0702项目瑜海澐颂举行美学样板间开放暨溥心畬个展启幕。
海开控股总经理助理、华大基业总经理王玫玫以“士心归居”为题致辞。
她一袭白西装，深蓝耳环，金色腕表，典型的国企女性管理者形象。
同步开放98㎡、116㎡样板（138/179㎡后续亮相）。
项目是海开“颂系”第四作（继圆明天颂/栖海澐颂/颐海澐颂）。
2025.12.23海开84.56亿摘地（溢价0.4%）、住宅楼面6.96万/㎡。
用7.7ha/33.94万㎡/30栋4-10F洋房/719户/2.2容积率/10栋首层架空+下沉庭院会所+南向50cm弧形花池在功德寺双子清盘后承接上地软件园1000-2000万级改善池。
预估售价11-12万/㎡，2029年精装交付，是海淀核心区近年少有的低密纯洋房实体样板。
一、土地与规划基底
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2025.12.23 海开控股84.56亿（溢价0.4%），住宅部分64.77亿 |
含0702-23产业用地（13.23万㎡办公公建）打包 |
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住宅楼面 |
约6.96万/㎡ |
综合楼面更低，产业用地摊薄 |
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占地/总建 |
7.7ha / 约33.94万㎡（住宅计容约9.31万㎡） |
东区18地块（17栋）+西区24地块（13栋）+23产业地 |
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规划 |
30栋4-10F纯洋房，719户，容积率2.2，限高30米（实建4-10F），绿地30% |
南北双组团被市政路+产业地切开，园林不互通 |
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产品系 |
海开“颂系”四作（TOP级），叶星项目总、李昕营销 |
张秋（海开总经理）主导 |
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节点 |
7.27案名→8.1人文会客厅→8.15美学样板（98/116）→预计9月底开盘→2029交付 |
物业费约7.12元/㎡·月 |
二、5档户型与样板开放进度
98㎡三居两卫（南区24#北排）：南向9.6米三面宽（同面积段海淀新房仅两面宽），独立家政间，主卫暗卫+北向强制格栅（邻保密单位/学校），无一步阳台仅飘窗；样板已开。
116㎡三居两卫（主力）：南向9.8米面宽+50cm弧形花池（半赠）+北设备平台（全赠约4㎡），子母门+独立储藏+双明卫；样板已开。
138㎡四居两卫（过程稿亦写139㎡）：四叶草，南向花池+北设备平台，动静分区。
159㎡四居三卫：南向双套房+独立电梯厅，客厅5.2米，层高3.05米；未做样板。
179㎡楼王四居三卫（18#央景）：层高3.3米，客厅6.2米，私梯明厅，南向双套房面宽13.5米；样板后续亮相。
层高：98-159㎡3.05米，179㎡3.3米。
得房率：全系82%-88%（含赠），98㎡边户实得近90㎡。
三、公区与“士心”叙事（8.15活动重点）
王玫玫致辞：定调“士心归居”——从士大夫精神、三山五园、上地科创报国志讲东方美学人居，北大赵冬梅同台讲“中国士大夫精神与海淀新士”。
溥心畬个展：与张大千并称“南张北溥”，《寒玉堂山水册》《动物图册页》真迹展出，续“卷展东方·士心中国”文化线。
会所体系：10栋首层架空+南北双下沉庭院，合计会所约3700-5400㎡（北带泳池健身/南偏阅读），海淀新盘最大量级。
立面园林：汝窑白+古铜金属+米黄石材+超白玻璃；园林取谐趣园“移天缩地”，三进礼序（门庭→山水会所→谐趣园境）。
好房子配置：南向弧形花池、北设备平台、超低能耗（加厚保温+热回收新风）、四玻两腔系统窗（邻马连洼北路/上地西路）。
四、价格锚与客群
成本：楼面6.96万+建安精装（1-1.2万）+财务营销→可售成本8.5-9万/㎡。
预判售价：11-12万/㎡（98㎡约1029万起、116㎡约1218万起、139㎡约1460万起、179㎡约1880-2080万）。
参照：功德寺双子（和樾望雲/玉鳴）10万+清盘、建发海晏13.6万、周边上地东里二手8.4万/上地佳园9万+。
客群：上地/西二旗/后厂村科创高知（百度/腾讯/网易）、海淀北部换房、1000-2000万级“新士”家庭。
五、硬伤（8.15活动未提，实操必核）
南北组团被市政路+23产业地切开，园林/会所不互通；
98㎡北向强制金属格栅+毛玻璃（防对视），采光永久折损，主卫暗卫；
24#南贴马连洼北路、18#西邻101新校操场、东临上地西路，低层噪音需四玻两腔验证；
2029交付资金占用6年，叠加101中学2028开学但多校划片不锁学位；
1092份公示投诉已规自委采信“合规”，但功德寺老业主比价焦虑仍在。
结论：
8.15美学样板开放是瑜海澐颂从“报规争议”走向“实体说服”的转折点——王玫玫“士心归居”把国企拿地逻辑包装成海淀文脉叙事。
98/116㎡样板落地验证三面宽+50cm花池+3.05米层高是否如过程稿所言。
对上地客群，关键不是金色腕表或溥心畬画，而是11万+实收能否被6.96万楼面+95%实得（含赠）+双下沉会所兑现。
等9月底开盘价目表与138/179㎡样板齐活再决断。
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