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2026年8月15日昌平平西府0002地块项目北清润府（备案名：润樾雅苑）取得两张预售证。
合计670套（占全盘688户97.4%），拟售均价5.08-6.24万/㎡（最高62412.5元/㎡）。
2026.4.30，项目由华润置地60%+未来科学城40%底价12.905亿摘地。
楼面约2万/㎡（仅为隔壁北清橡树湾3.52万的57%），用1.8容积率+19栋8-11F洋房为主+75-128㎡三至四居+首二层架空（北京首例）+得房率95%-108%在平西府板块做“润系4.0”低密刚改盘。
预判开盘实收4.5-5.3万/㎡、75㎡三居350万级上车，直接卷北五环外昌平南四代宅价格锚。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2026.4.30 华润+未来科学城12.905亿底价，溢价0% |
昌平CP01-1203-0002（平西府） |
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楼面价 |
约2.0万/㎡（20006元/㎡） |
北清橡树湾楼面3.52万，低1.52万 |
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主体 |
北京未来科技城润昌置业（2016成立/注资26亿） |
华润60%（陈海鸥董事长）+未来科学城40%（单博宇副董） |
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占地/建面 |
占地3.59ha，地上计容6.46万㎡（住宅6.39万） |
容积率1.8，限高60米，绿地30% |
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楼栋/户数 |
19栋688户（17栋8-11F洋房+2栋17F小高），本次取证18栋670户 |
户均93㎡，纯商品无保障混居 |
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车位 |
约1:1.2（约826个） |
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取证 |
8.15两张证：①11栋412套/3.92万㎡/拟售5.10-6.24万；②7栋258套/2.33万㎡/拟售5.08-5.73万 |
京房售证字(2026)067号等 |
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交付 |
精装，预计2028年底 |
华润万象生活物业 |
二、户型与赠送（润系4.0）
75㎡三居两卫（中户）/78㎡三居（边户仅22套）：75㎡配800库+独立家政库，4.5米宽厅+环幕飘窗；78㎡加侧边飘窗可改双卫。得房率含赠约95%-100%，实得近75-78㎡。
93㎡三居两卫（约192套/主力）：南向双阳台（内嵌+花池）+边户南北双卧270°转角窗，南向面宽约10.2米，得房率95%-100%，实得近93-99㎡。
106㎡四居两卫（约150套）：四叶草，南向超10米三面宽，93㎡PLUS版。
128㎡楼王四居（7#/12#）：南向14.4米四面宽，65㎡公区+主卧套房+双花池，得房率破100%（约108%），实得近138㎡。
赠送组合：南向内嵌阳台（半赠）+景观花池（全赠）+北双设备平台（全赠）+L型侧飘窗（全赠）→综合得房率95%-108%（昌平南新规盘最高）。
层高：75-97㎡2.95米，106-128㎡3.05米。
三、公区与产品标识
首二层架空（北京首例）：6#楼首层+二层整体6.7米做邻里共享中心，住宅从3层起步；5栋首层局部架空，合计架空/风雨连廊/双下沉庭院约3500㎡立体底盘（含1500㎡峡谷会所）。
超级界面：西侧主大门进深18.14米、沿街面近47米（整体近百米）。
精装：鸿蒙全屋智能+三大件（中央空调/新风/地暖）+双库收纳系统（800库+家政库，128㎡收纳36.93m³≈1118登机箱）。
四、区位与价格锚
位置：昌平北七家平西府，北清路×黄平西路西南，北五环外约5km；距8号线平西府站步行约1.8-2km（非正地铁盘，自驾为主），北清快速路接五环/西二旗/永丰。
生态：南邻规划760亩平西府森林公园，辐射奥北绿廊/温榆河。
竞品：
北清橡树湾（一路之隔）：楼面3.52万/成交约5.7万/2.5容积率→北清润府楼面低43%、容积率低0.7、得房率高15-20pct。
星寰时光（朱辛庄）：楼面2.4万/79㎡三居，通勤更强但昌平南价位带重叠。
定价预判：拟售均值约5.6万，但按昌平南四代宅开盘折扣（8.4-8.5折），实收4.5-5.3万/㎡；75㎡350-400万、93㎡420-480万、106㎡500-530万、128㎡630-690万。
五、硬伤
非地铁盘：平西府站1.8km+，早高峰北清路拥堵，纯自驾/公交接驳；
首二层架空反噬：6#/7#/10#/11#核心区低层（3层起）采光被超级大门+架空层遮挡，选房避3-5层内排；
北清路噪音：北排楼栋临北清快速路，需系统窗+退线验证；
润系下放但非顶豪：户均93㎡偏刚改，128㎡仅楼王两栋，圈层纯度弱于上地瑜海澐颂/四季青西冉；
2028交付：资金占用期长，平西府二手若回调至4万内则首开客账面浮亏。
结论：
北清润府是华润用2万楼面+1.8低密+首二层架空+108%得房率在昌平南平的“价格锚重置盘”——拟售最高6.24万是楼王面子。
4.5-5.3万实收才是75㎡350万上车的真实门槛，对西二旗/永丰外溢、能接受2km地铁的刚改家庭是2026下半年昌平南头号观察样本。
变量在开盘折扣深度与6#低层采光实测。
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