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保利+建工永丰H地块（0120/0132/0162）西区0132地块2026.8.17取得建设工程规划许可证。
历经5版方案/4次调规后，锁定最新版7.14公示：西区更名嘉华天珺·珺湾（推广名“北京珺湾”）。
1.7容积率、15栋7-11F洋房、约480套（488套口径）、87/98/118㎡三至四居，打海淀首个四代宅标签。
南向一步阳台（半赠）+北设备平台（全赠）+端户整面侧飘窗，98㎡做南向10米+三面宽、主卧270°环幕。
公区配1.24万㎡山水园林（海淀水景面积最大在售盘）+风雨连廊串七大主题岛。
东区2025.1.1已取证852套，网签366套/去化超四成/成交8.11万/㎡。
西区规证到位后将以“四代宅+1.7低密+750万级海淀上车”对线永丰北次新（得房率75%老盘），是保利在海淀用调规抢好房子风口的标准动作。
一、土地与双区基底数据
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指标 |
西区（0132·珺湾） |
东区（0120等） |
备注 |
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拿地 |
2024.7.25 保利+建工89.01亿，溢价3.5% |
同左 |
永丰H打包地 |
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楼面 |
住宅部分5.96万/㎡（文内）/5.46万/㎡（楼花网裸算） |
同左 |
销售指导价9万/㎡ |
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占地/建面 |
西区占地2.76ha，总建7.39万㎡（地上4.69万） |
东区16栋/852套/总建10.1万㎡ |
全盘总占地7.9ha/1276户 |
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容积率/限高 |
1.7 / 32.95米（11F封顶） |
2.0 / 45米（6-15F） |
西区纯洋房 |
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楼栋/户数 |
15栋7-11F洋房，约480套（488套） |
16栋6-15F，852套 |
调规由10栋424套→15栋488套 |
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户型 |
87/98/118㎡三居四居（98㎡南向10米+三面宽） |
88/99/118/127/134/172㎡ |
西区砍掉134㎡大套，户均100㎡ |
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取证/网签 |
2025.4.5西区预证（5个月0网签）→2026.8.17规证 |
2025.1.1取证，网签366套/去化42%/成交8.11万/㎡ |
东区收金31.08亿 |
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交付 |
精装，预计2027.12.31 |
同左 |
保利物业6.96-7.18元/㎡·月 |
二、四代宅要素（西区题眼）
南向：内嵌式一步阳台（进深约1.2-1.5米，半赠），“对比其它区内嵌式阳台尺度差点儿意思，但在海淀区域较量保利赢这波”，从“一步”进化到“一大步阳台”。
北向：设备平台全赠（封室内存合规边界）。
端户：整面侧边飘窗全赠，98㎡主卧270°环幕。
得房率：洋房产权得房87-90%，含赠实得90%-93%（硬刚永丰北次新75%得房率）。
公区：首层架空（北区1-6#）+约1.24万㎡山水园林（海淀水景面积最大在售）+风雨连廊串七大主题岛（商务/全龄/观景）+2300㎡下沉会所。
三、调规逻辑（为什么拖两年才规证）
2024.7拿地→5版方案4次调规：原西区10栋11F以下/424套/户均111㎡（99/134㎡为主）→2025.9首调正南正北+点状排布+10栋变15栋+424变488套+砍134㎡→2026.7.14终版锁87/98/118㎡。
动机：东区2025.1开盘靠8.11万成交走量，西区若按原99/134㎡（户均111㎡）会与东区内噬且错失“好房子”阳台风口；缩户均到100㎡、87㎡三居650-750万上车吃永丰科创首置，98㎡三面宽吃主力刚改。
改名切割：西区挂“珺湾”独立推广，避免与东区（已成交8.11万）比价，制造“孤品感”。
四、价格与客群
指导价：9万/㎡；东区实签8.11万（特惠8.2万起）；西区预判8.0-8.6万/㎡（87㎡650-750万、98㎡780-840万、118㎡950-1020万）。
成本线：楼面5.96万+建安精装（1.5-1.8万）+财务→可售成本7.5-8万，8万起售即薄利，8.6万是利润线。
客群：永丰/中关村软件园/西二旗外溢首改（87-98㎡）、海淀北换房（118㎡）、故宫北院+大悦城200米消费客；“昌平预算买海淀”是核心话术（87㎡650万对标北清润府75㎡350万但挂海淀学籍）。
五、硬伤
地铁2.2km：16号线永丰站步行超2km，靠自驾/接驳，无近铁红利；
航线噪音：西侧西郊机场航线+北清路快速路噪，低层需实测；
教育不锁：永丰北派位不确定，不能当学区房买；
西区5个月0网签才重调：说明原方案市场否决，四代宅是新瓶装旧酒，8万+实收仍考验支付力；
内嵌阳台尺度保守：比大兴黄村/通州湖映天青阳台浅，海淀限规下“一步”变“一大步”但非外伸花池；
2027.12交付：期房1年半周期，与东区同期交付集中放量。
结论：
嘉华天珺西区8.17规证，是保利用两年5版调规把海淀永丰盘改出“四代宅+1.7洋房+87㎡650万上车”的抢跑样本。
5.96万楼面决定了它不可能破7万，但8万实收+90%得房率+海淀籍贯，对永丰软件园首改是2026下半年头号观察盘。
东区8.11万已验证接受度，西区“珺湾”独立案名+四代宅标签能否把实收顶到8.3-8.6万，看金九首开折扣。
变量在87㎡180套分配、98㎡三面宽边户占比、阳台最终进深规证落图。
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