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2026.8.19规自委朝阳分局公示将台乡新京润项目（即缦合北京二期）规划方案。
占地10.07ha、总建39.2万㎡、地上22.42万㎡、容积率2.23、限高80米，16栋20-22F高层共618户、户均363㎡。
围合式正南正北+街坊路切南北两区+中央下沉庭院轴，主力280-300㎡大平层、保留580㎡进阶款、楼王猜想780-900㎡一层一户或高层复式。
最关键变量是2026.3.23，新京润股东由合生系香港吉润变更为中信信托100%持股（参照融创壹号院模式做资金封闭）。
叠加2025两审判决（2024京0105民初57406、2025京04民终1419）驳回京润公司权属异议，把拖了11个月的规综方案卡点打通。
一期2#楼（529㎡大平层+1060㎡复式）备案12万、累计网签16套/11.73万给二期定价锚。
二期预判12-15万/㎡、280㎡门槛3360万起、楼王破9000万。
直接对线酒仙桥中海8.11万楼面地王、宸园139、萬吉玖序、璞樾、紫京宸园、懋源騴橒臺，东四环内成北京顶豪密度最高修罗场。
一、二期地块硬数据（规证公示版）
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指标 |
数据 |
备注 |
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位置 |
将台乡，东至安怡路/南至安家楼东路/西至霄云路/北至东四环北路 |
现缦合北京（霄云路8号）东南侧 |
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总用地 |
10.953ha（含0.88ha幼儿园） |
住宅单体10.073ha |
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总建面 |
全项目40.23万㎡（地上23.02万）；住宅39.20万㎡（地上22.42万/地下16.77万） |
— |
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容积率/限高 |
2.23 / 80米（最高22F） |
绿地30%，建筑密度12.79% |
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楼栋/户数 |
16栋20-22F高层，618户，户均363㎡ |
3栋20F（3/10/16#）+7栋21F+6栋22F；无架空层 |
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车位 |
机动车1887个（户均3.05），非机动车634 |
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配建 |
托老所800㎡+老年活动200㎡+助残200㎡+社管350㎡+卫生站120㎡（共1670㎡）；3层配套楼；西北侧0.88ha/5900㎡幼儿园 |
街坊路作消防通道切南北两区（北9栋/南7栋） |
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主体 |
北京新京润房地产（2006成立）→2026.3.23中信信托100%持股（原合生香港吉润全资） |
法人/董事同期换血 |
二、产品与户型（预判，非官宣）
主力：280-300㎡大平层（三至四居，南向双主卧套间），占总量约60%。
进阶：580㎡大平层（四居+双套间+独立家政/书房）。
楼王猜想（二选一或并存）：①780-900㎡一层一户定制平层（16栋按一层两户算应678套，比公示多60套→差额即一层一户/复式消耗）；②高层复式（参照一期2#29-31层1060㎡三层空墅）。
立面：延续一期香槟金铝板+玻璃，去“塔尖”锐角，转圆润隐奢老钱风。
公区：中央南北向下沉庭院轴+多点散下沉庭院（北区6处/南区1处）+街坊路双景观大门。
得房率：高层大平层预估78-82%（含核心筒公摊，无阳台赠送红利）。
三、一期对照与定价锚
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维度 |
缦合北京一期 |
二期（新京润） |
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容积率/形态 |
1.2/9栋31F高层（2008起售） |
2.23/16栋20-22F |
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户均 |
约470㎡（早期529㎡+1060㎡复式） |
363㎡（面积段下沉） |
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近期售价 |
2#楼备案12万，网签16套/11.73万（529㎡为主，1060㎡复式1.3亿级） |
预判12-15万/㎡，280㎡3360万起，楼王9000万+ |
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股权 |
合生系（香港吉润→抵押浙商银行至2029） |
中信信托100%（2026.3.23变更） |
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交付风险 |
老业主网签/产证僵局（资金被集团抽调） |
中信接管后封闭运行，交付信用修复 |
四、中信信托接盘逻辑
确权前置：2025.9.4规综公示→2026.8.5采信通告（23条意见中驳回京润公司权属异议，两审判决新京润赢）→8.19方案公示，股权纠纷不再是挡路石。
3.23工商变更：新京润股东香港吉润→中信信托，典型“债权转股权/资产保全”路径（参照融创壹号院中信信托操盘），浙商银行抵押债务至2029可在信托架构内重组。
货值盘子：一期剩余约96套（2#112套已售16）+二期22.42万㎡×12万≈270亿+，中信以折扣价接股权，长期账面不亏，短期保交付换品牌信用。
合生退场信号：合生创展港交所停牌+93亿港元交叉违约，顶级顶豪控制权让渡信托是流动性危机末端标志。
五、东四环顶豪修罗场
酒仙桥0013-1：中海46.8亿/楼面8.11万/溢25.84%/安澜系/2.5容积/12-13万预判。
广渠路地块：中海84亿/楼面8.14万/溢19%。
北京宸园：售罄，11万+成交定调。
萬吉玖序：去化近八成，10.8-11.2万。
宸园139：中建智地4栋139套/260-360㎡/3500万起。
黄杉木双子：璞樾（金茂×越秀，424户/150-230㎡/近10万）、紫京宸园（813户/133-278㎡/9.7万）。
懋源騴橒臺：7.31开盘456套/129-234㎡/10.16万。
待拍/待供：驼房营629（中建智地+太古锁定75.21亿起）、呼家楼33套迷你盘、酒仙桥0013-2、永安里、北菜园、化石营、甜水园。
结论：缦合二期以2.23容积+363㎡户均+中信信用+朝阳公园零距离卡位“老钱终改”，不与中海8.11万楼面地王拼单价成本，拼的是现成顶豪IP+大面积段稀缺+中信兜底交付。
六、硬伤
产权年限折损：2006摘地、70年产权已缩水20年，期房2029+交付后剩约47年；
一期连累：老业主数十套网签/产证僵局未解，中信接管后需先清理存量抵押才能完全恢复信用；
2.23容积做20-22F：楼间距虽围合拉开，但低层（尤其北区北排）受80米限高集群压迫，采光逊于1.2容积一期；
无阳台赠送：北京新规“好房子”阳台红利在顶豪盘主动放弃，实得率78-82%低于同价段低密盘；
12万+门槛客群重叠：与中海酒仙桥地王、宸园139、懋源直接抢3000-9000万客，618套放量会拉长去化周期；
街坊路切两区：人行/车行主入口落街坊路，南北两区园林不互通，超大社区被道路打断。
结论：
缦合北京二期8.19公示是中信信托接盘合生顶豪资产后的第一次公开亮剑。
2.23容积/618户/363㎡户均是“顶豪下沉到3000万级门槛”的产品重构，12-15万预判价靠朝阳公园+霄云路IP+中信信用三段支撑。
对东四环8000万级以下客群是宸园/萬吉之外的新选项，对9000万+客群则是780-900㎡楼王与中海酒仙桥地王的正面对撞。
变量在中信是否真做资金封闭、二期何时取预售证、780㎡楼王是否落地、一期老业主产证能否先行解冻。
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