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8月北京东西城商品住宅成交榜出炉。
中海京华玖序以单月网签19套、3868㎡、6.78亿元包揽金额、面积、套数三料冠军，成交均价17.5万/㎡，继续稳坐北京在售新盘单价天花板。
项目为中信城五期收官之作，开发主体北京中信房地产（中海全资），位于西二环内大吉片区，距天安门2.5km、金融街3km。
规划14栋6-14F洋房+小高、499户，地上建面9.58万㎡、容积率2.35，2024年6月首开、同年12月及2025年3月两次加推后全盘入市，预计2028年交付。
截至8月末，累计网签387套（去化77.6%），均价17.6万/㎡，网签金额129.96亿元——单盘回款已逼近130亿量级。
按499套总货值测算（9.58万㎡×17.6万），全盘货值约168亿，剩余112套未签货值仍超38亿，顺销尾盘将持续贡献2026下半年西城榜单。
稀缺性是定价权根源。
西城近10年仅供应3个住宅项目、占全市供地不足1%，纯商品房自2017年后零供应。
地块源自中信地产早年大吉片危改，2016年随中海310亿并购中信地产并入，一至四期（锦园/沁园/禧园/都阙臺）连续走红，五期由中海接棒收口，实质是“存量盘活+央企信用”的绝版生意。
顶豪流速悖论。
17.5万均价下19套/月、套均3570万，证明二环内西城学籍资产对3000万+客群仍有吸力；但387套网签耗时26个月，平均月签约15套，并非“开盘即清”的爆盘逻辑，而是靠私域圈层+不降价策略（操盘手李鑫“三不原则”）做慢牛变现。
对比同期懋源騴橒臺8月朝阳破8亿、保利熙瑞海淀5.72亿，京华玖序以更高单价、更低流速守住金额冠军，是核心区“货值沉淀型”与朝阳“流量型顶豪”的两种模型分野。
变量在剩余112套（含88㎡两居钩子户与203-280㎡楼王）的清盘节奏——2028交付前若能网签破450套，单盘总回款将超150亿，刷新北京内城住宅盘历史纪录。
若西城学籍政策或二环老房龄审美转移，尾盘去化可能拖至2027-2028。
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