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10月11日住建委口径更新：海开控股海淀上地0702项目瑜海·澐颂累计网签292套、约3.55万㎡、均价10.65万/㎡。
9月12日取证、9月21日开盘，30栋4—10层洋房、719套一次性入市，拟售均价12.22万/㎡、货值115.3亿——也就是说，真实网签价相当于备案价的87折。
土地重，但转化快。
2025年12月23日海开以84.56亿元、溢价0.4%摘地，住宅楼面6.96万/㎡；加13万㎡产业/商业配建，可售成本约8.5—9万。
10.65万实收仍留1.65—2.15万/㎡缝差，毛利率没崩，但“12.22万天花板”已经退成价目表锚，不是谈判桌上的价。
认购转网签，才是现房时代的真指标。
首开海报写“509套、75亿”，到10月11日网签292套，转签率约57%；首周57套、9月底230套、10月11日292套——曲线说明不是渠道刷量，是海淀科创客群在按月供和首付能力分批签字。
98/116㎡三居、139/159/179㎡四居里，116+139㎡占全盘61%，买主是上地软件园、中关村科学城、海淀北部置换客，不是顶豪扫货团。
李昕的阶梯折扣，是这套数据的底层算法：
首付25% → 94折
50% → 91折
70% → 88折
全款 → 86折
1200万房子，低首付1128万、全款1032万，差96万。
8·28后个贷等竣工备案才放，回款周期从1年拉到2.5—3年；海开不统一降价伤品牌，而是把资金时间价值明码标价——全款客户替国企省下两年融资成本，开发商把这部分让出来换监管账户真金白银。
10.65万/㎡，正好落在“高首付/全款价”区间。
行业含义大于单盘。
湖映天青89折、亦庄国贤府87折、北京澐玺/京华曜跟涨首付梯度，北京新房市场正在分裂成两个价：全款价、按揭价。
楼层朝向决定感受，首付比例决定成交。
瑜海澐颂292套网签的价值，不在于“海淀又火了”，而在于区属国企用84.56亿地款、719套洋房、86—94折阶梯，把现房新政前的回款时钟重新上紧。
剩下的427套里，楼王179㎡（次顶层挂14.12万）能不能按11.5万+转签，决定整盘利润率；
116/139㎡若继续守10.5—11万，海开就真把“上地+洋房+颂系”做成了现金流资产，而不是溢价神话。
瑜海澐颂不是12.22万卖出去的，是10.65万网签出来的；买房人付的是上地产业租金折现，开发商赚的是现房时代里“先回款、再讲故事”的生存权。
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