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海开控股2025.12.23以84.56亿元（溢价0.4%）摘海淀上地0702打包地（住宅部分64.77亿/楼面6.96万/㎡）。
2026.7.27官宣案名瑜海澐颂，定位“颂系”第四代（继圆明天颂/栖海澐颂/颐海澐颂后）。
项目以30栋4-10层纯洋房、719户、容积率2.2、南北双组团（18#北/17栋、24#南/13栋）+南向约50cm景观花池（一步阳台）+北向全赠设备平台的“上地新尺度高赠”直接降维打击功德寺双子（和樾望雲/和樾玉鳴），引发老业主以“黑科技偷面积”为由向规自部门投诉。
预计售价11-12万/㎡，比功德寺10万+盘再抬一档，吃上地软件园科创客群。
一、土地与规划基底
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2025.12.23海开控股84.56亿底价（溢价0.4%），住宅部分64.77亿，楼面6.96万/㎡ |
含0702-23产业用地（办公+公建13.23万㎡）打包 |
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用地 |
总占地7.7ha，总建面约33.94万㎡；住宅占地约4.27ha，地上住宅建面约9.31万㎡ |
南北双宅地+产业用地 |
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规划 |
30栋4-10F纯板洋房，719户，容积率2.2，限高30米（实建4-10F），绿地率30% |
北区0017（17栋）、南区0024（13栋），市政路/产业用地隔断不互通 |
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产品系 |
海开“颂系”四作（TOP级），叶星任项目总（兼颐海澐颂总）、李昕营销负责人 |
张秋（海开总经理）主导 |
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节点 |
2026.7.27案名→8.1人文会客厅开放→8.3户型图出街→预计2029年精装交付 |
物业费约7.12元/㎡·月 |
二、5档户型与赠送体系（核心杀器）
98㎡三居两卫（仅南区24#最北排）：三面宽朝南（约9.6m）/客厅3.6m，南向通面飘窗+北设备平台+挑空抗风压隔板（因邻保密单位/学校北面加格栅防对视，可用面积仅设备平台），独立家政间；唯一无一步阳台，Bug：入户对北卧、主卫暗卫。
116㎡三居两卫（主力）：子母门+独立储藏间+家政间，U型明厨双明卫，南向双卧飘窗+50cm一步阳台+北设备平台，南北通透。
138㎡四居两卫：经典四叶草，南向卧室飘窗+50cm花池一步阳台+北设备平台，动静分区。
159㎡四居三卫：楼王备选，独立玄关+独立电梯厅（带窗），客厅5.2m，南向双套房主卫双台盆，次卫暗卫。
179㎡四居三卫（楼王）：独立电梯明厅，客厅6.2m，南向双套房，面宽约13.5m，层高3.3m。
赠送逻辑：南向50cm景观花池（半赠）+飘窗（全赠）+北向设备平台（全赠）+（98㎡）侧边/挑空；综合实得率宣传“高赠”，剔除赠送后套内回归海淀常规85%-90%档。
三、对比功德寺双子（投诉源头）
和樾望雲（98/108/139/178㎡）：139㎡仅南向2个飘窗，无阳台无设备平台。
和樾玉鳴（139/178/216/267㎡）：大户型为主，同无一步阳台+北设备平台组合。
瑜海澐颂：同面积段（138 vs 139）多50cm花池+北设备平台，98㎡竟做三面宽（和樾望雲98㎡两面宽）——产品代差约“半世代”，功德寺双子业主以“设计标准显著高于区域常规及存量二手”集体要求规自审查。
四、配套与硬伤
地段：上地0702，邻中关村软件园/百度/腾讯北京/后厂村，北五环外；近13号线上地站/清河站、16号线，自驾北五环/京新/京藏。
学区预期：北侧规划101中学承办72班十二年一贯制（2028开学），但新建商品房多校划片不锁学位。
硬伤：①南北组团被市政路+产业用地切开，园林/会所不互通（北区含泳池健身、南区偏阅读）；②98㎡北向强制格栅不可逆、主卫暗卫；③部分楼栋临马连洼北路/上地西路噪音+邻学校操场；④楼间距部分仅18-30余米，低层日照需冬至日实测；⑤产业配建资金沉淀重，海开前作栖海澐颂有交付减配争议，2029年期房兑现存变量。
结论：
瑜海澐颂是海开用6.96万楼面+颂系四作+50cm花池破海淀阳台禁忌在的上地立的“科创精英低密锚”，11-12万/㎡预售价靠高赠+上地产业底裤支撑；
对软件园/西二旗高净值刚改是海淀核心区近年少有纯洋房，但双组团割裂、格栅暗卫、2029交付、功德寺客群分流是必须实地核验的四大变量。
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