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10月30日，京投森屿文华（熙区嘉园三区）再取11#楼90套洋房预售证.
拟售均价88380元/㎡；但真正有参考意义的，是首批房源的转签账本。
土地底子很重，回本周期很长。
2021年12月，京投发展底价打包摘东坝车辆基地三宗地，总耗资175.3亿元、综合楼面4.25万/㎡；
森屿文华所在的A002-3地块单宗70.7亿元，指导价挂8.6万/㎡。
地块占地7.67万㎡、计容13.7万㎡、容积1.9，规划12栋（北排6栋18F小高层+南排6栋10—11F洋房），全盘1358户。
首开数据偏冷。
4月20日首批取4栋546套，拟售约8.53万/㎡；截至目前网签100套、8818㎡，去化率18%，成交均价6.97万/㎡——相当于备案价82折，单价跌破7万关口。
产品不弱，但叙事跑不过大盘体量。
层高3米、南向通面宽阳台、设备平台赠送，综合得房率约90%；72—136㎡覆盖两居到四居。
但78㎡两居北向无窗、三居起步98㎡，小户型功能性弱于当下“70㎡做三居”的市场预期，客群筛选偏刚改而非首置流量。
北熙区整体也没跑赢时间。
一区+二区+三区累计入市2032套，网签1072套、整体去化53%，均价7.48万/㎡、回款超72亿。
森屿文华是三期里产品最新、得房率最高的一期，却是价格最软的一期——大盘连续供应，每一期都在稀释上一期的二手锚。
“存量期房折现”。
森屿文华属828新政前已取证的在途项目，不受“竣工放按揭”直接约束，但市场心态已被现房逻辑重塑：买家不为8.6万指导价买单，只按“楼面4.25万+得房率+交付确定性”重估。
京投用82折换转签，不是让利做慈善，是把175亿沉淀项目里的存货先转成监管账户现金流。
变量也直白：东坝有3/12号线、北京中学、第四使馆区兑现预期，但配套落地慢；2029年交付、1358户大盘后续还要加推，价格体系难回头。
国企信用能扛周期，但“TOD大盘+高层占比高”意味着资金占用久、折扣惯性会延续。
森屿文华不是“东坝塌了”，是京投用4.25万楼面、82折实收、90%得房率，把超级TOD盘从“规划溢价”拉回“现金流折价”；
买房人赚到朝阳地铁上学区，京投赚到现房时代最现实的东西——把库存换成网签。
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