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11月初，北京润园三期（润榆园）拿证，收官战正式打响。
三期覆盖24栋住宅+5#地库，拟售单价9.16万—15.02万/㎡，住宅加权均价10.59万/㎡，货值约41.7亿元（不含车库）。
全盘只放84套纯院墅：730㎡起步，进阶1015/1040㎡，最中央6套“类独栋”建面约2080㎡、实得约2700㎡，南向面宽22.2米、层高4.5—5米、配10车位+600㎡南院。
先开西半边3套楼王：
72#：2199.77㎡，拟售15.02万/㎡，单套约3.30亿；
83#：2054.91㎡，拟售13.32万/㎡，约2.74亿；
93#：2080.78㎡，拟售13.14万/㎡，约2.74亿。
价格梯度很克制：14栋9.2—9.9万走量，7栋10—11.4万做主力，3栋13万+拉锚。逻辑一句话——9万保流速，15万定身份。
底气来自前两期已经把账做正。
2月27日华润以60.24亿底价摘顺义温榆河地块，楼面约3.5万/㎡；自2025年12月开盘，一、二期393套房源去化近九成，住宅网签超90亿，加车位仓储合计近98亿，地价覆盖率160%+。
一二期结构也跑通：洋房6.6万/㎡走量、复式7.3万、院墅8.9万，整体均价7.3万。
三期不需要换周转，只赚稀缺红利：中央别墅区十年断供，1.01容积率+限墅令下，2080㎡尺度没有对手；北边2001/2002地块已被华润收入，高备案价同时给“润园2.0”铺价格地基。
现房销售压回款周期，但润园靠低楼面+高客单价，监管账户已覆盖拿地成本。三期若按备案价转签三成，回款即超12亿；哪怕折让20%，利润率仍厚于多数内城刚改盘。
北京润园不是“别墅卖贵了”，是华润用60亿地款、1.01容积率、6套亿元级院子，把低密断供重估成顶豪现金流样本；
买家付的是圈层与生态税，华润赚的是“最后一批大院子”的定价权。
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