每一个楼花，都是独一无二的。
建发越秀观玺，卖爆了。
拿证20天，网签449套，日均22.4套，成交均价5.98万元/平米。
这个价格，比西面一路之隔的龙樾海序，贵了0.553万元/平米。但照样卖得动。
放在2026年的北京楼市，算得上奇迹。
一年多来，昌平楼市卖爆的不止观玺一个：龙樾海序、国贤府PARK、星寰时代、星寰时光，无一例外。
如果说个别项目卖得好，是营销；一整片区域反复出现同一个结果，就得去数据里找原因。
五个热盘的全景网签
为了让数据更加客观，花姐剔除了上述五盘的车位网签成绩。
来一睹它们的纯住宅业绩：
1、龙樾海序
5月16日开盘，供应907套，网签876套，去化96.6%，成交均价5.43万元/平米，接近清盘。
13栋住宅楼里，有7栋已标成"已售完"，剩下6栋可售26套。
876套网签，是五个盘里最多的，也是唯一逼近清盘的一个。
2、国贤府PARK
3月29日开盘，供应832套，网签705套，去化84.7%，成交均价5.58万元/平米。
18栋住宅楼5栋已售完。46-1号楼供应108套，网签了105套；38-4号楼供应60套，网签52套。
中建智地在昌平的战绩，实在是太稳了。
3、星寰时代
3月29日开盘，供应647套，网签470套，去化72.6%，成交均价5.13万元/平米。另有62套已预订。
这个预订量，是5个盘里最多的，也说明还在不断往网签转，72.6%不是终点。
4、星寰时光
10月18日开盘，供应322套，网签286套，去化88.8%，成交均价5.58万元/平米。另有23套已预订。
表面上，全盘唯一“拉后腿”的是3号楼楼王，36套128平米四居，只签了16套。但，有14套已预订。
这么看来，也基本要清了。
5、观玺
10月30日开盘，一期供应785套，网签449套，去化57.2%，成交均价5.98万元/平米。
它真正集中网签的时间，在11月7日-10日。
仅仅4天，以高居霸榜的姿态，登顶北京商品住宅网签金额、套数、面积“三冠王”。
这5个盘，合计住宅供应3493套，网签2786套，整体去化79.8%，含已预订83.7%。
按照成交价格高低排序：
观玺最高，其后依次是国贤府PARK、星寰时光、龙樾海序、星寰时代。
它们独领昌平，乃至京城楼市的风骚。
面积段里的分水岭
5盘集体狂卖背后，藏着一些小秘密。
花姐把它们的相近面积段放在一起，冷热立现。
90至110平米，是五盘共同的走量段。
观玺189套签136套，去化72%；龙樾海序317套签303套，去化95.6%；国贤府PARK196套签188套，去化95.9%；星寰时代158套签147套，去化93%；星寰时光138套签128套，去化92.8%。
数据表明，这个面积段是昌平南楼市新房的公约数，谁做谁走量。
再看90平米以下，分叉就出来了。
龙樾海序415套签413套，去化99.5%；国贤府PARK共176套，售罄；星寰时光148套签142套，去化95.9%；星寰时代242套签191套，去化79%；观玺290套签90套，去化31%。
数据上，观玺似乎去化最慢。但，它20#的58套并不在开盘首推中，如果剔除后，去化率为38.79%。
这跟星寰时光、龙樾海序正好反过来了。背后反映的，是它们的客群，不是同一类人。
星寰时光和龙樾海序的客户，似乎是对高得房率、总价敏感型的刚需刚改；观玺则更像是卖东小口的改善大户型，以及抬板社区。
它的价格高，是因为产品站位和客群站位都高，不是因为随便加价还能卖。
到了110平米以上，是另一张表。
观玺306套签223套，去化72.9%；龙樾海序175套签160套，去化91.4%；国贤府PARK460套签341套，去化74.1%；星寰时代247套签132套，去化53.4%；星寰时光36套签16套，去化44.4%。
面积越大，五盘越不整齐。
花姐认为，五个盘卖得好，不是因为都做了小户型，是各自把主力面积段，压在各自客群的总价承受线内。
小户型靠板块就能卖，大户型则要产品、总价和客群厚度，同时对上。
昌平的另一道景观
尽管上述5盘各个爆火，但这并不是昌平楼市的真相。
真正的现实是，冰火两重天。花姐又找了几个在售新盘为例：
1、国誉星城
它有两块地，拿了两张证：
一张是誉淙家园，供应372套住宅，网签162套，成交均价4.97万元/平米，去化率43.5%；
另一张是星洵家园，400套住宅，网签197套，成交均价5.24万元/平米，去化率49.2%；
合计供应772套，网签359套，成交均价5.12万元/平米，去化率46.5%。
2、星耀未来
供应1009套，网签378套，成交均价5.1万元/平米，去化率37.5%。
3、龙湖恩祥凌云颂
供应526套，网签173套，成交均价3.93万元/平米，去化率32.9%。
4、国誉燕园朗润
这个盘最极端，供应828套，只网签9套，成交均价2.6万元/平米，去化率1.1%。
它应该是目前全昌平最便宜的新盘之一。即便如此价格，签掉的9套，还全挤在80至90平米段。
这四个冷盘，合计住宅供应3135套，网签919套，去化率29.3%。与上述五个热盘相比，去化率差50个百分点。
造成如此大差异的，是区位。
5个热盘全落在昌平南部。东小口、朱辛庄、北七家，它们要么临铁，要么是离海淀、朝阳很近。
反观4个冷盘，虽有热门板块的概念，但更多不临铁，基本靠本地改善。
可以说，热盘和冷盘，在通勤方向、产业支撑、客群厚度等等方面，都不一样。
花姐点评：
昌平楼市，不是一个统一的市场，而是两三个。
南部接外溢，老城靠本地，北七家靠低密。
三条客群线各走各的，只是都贴上了昌平两个字。
这让同为一个区域的它们，冷热不均。
随着龙樾燕序909户和歇甲B地块后续供应，昌平整体的供应量，还在加码。
但，客户总量是否也跟着涨了呢？
在花姐看来，南部临铁那一小格，还能承接海淀和朝阳的购买力；其他的，就得靠降价等客，而且未必等得到。
昌平楼市的冷热差距，不会收窄，只会越拉越大。
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