立冬过后的丽泽，出现北京楼市罕见一幕：房子还在绑钢筋，8万㎡滨水公园已经能坐、能走、能发呆。
这不是景观秀，是华润置地给现房时代写的新财务模型——先砸钱做城市公共品，再把“确定性”计入住宅溢价。
土地账：57.71亿底价，隐性成本更高。
2026年4月30日，华润以57.71亿元底价摘丰台万泉寺0007地块（润泉嘉园），裸楼面5.85万/㎡；
叠加代建莲花河、丰草河约17公顷滨水绿地及丽泽北区治理义务，行业测算综合可售成本约6.2万/㎡。
占地3.95公顷、地上建面约10.2万㎡、容积2.5，11栋约500套（首批450套取证），9月拿证备案加权12.1万/㎡、货值近97亿。
产品账：6米抬板重构空间资产负债表。
双河半岛水位比路面低约4米，华润不做“看河被马路挡”的常规盘，而是全域抬板约6米：板下阳光车库+网球馆+恒温泳池，板上纯步行园林+架空泛会所；
首层窗台标高拉到约13米，传统“最便宜的首层”反挂出14.75万/㎡单价顶点。
153—264㎡纯四居，得房率宣传近100%—110%，用空间代差对冲高单价。
配套前置：8万㎡已兑现，17万㎡是长期锚。
本次开放滨水实景约8万㎡（水域+两岸绿带），远期对标亮马河做约17公顷国际滨水湾区；同步绑定约20万㎡万象城、城市航站楼、五轨换乘。房子2029年交付，但公园、商业、水岸先长出来——买家付的不再是“规划图信用”，是“今天能踩到的草坪”。
从“盖房周转”到“片区运营折现”。
现房新政下，按揭等竣工才放，期房盘拼的是交付前可感知的稀缺。
华润把河道、抬板、首层院落全部变成“可拍照、可体验、可定价”的资产：首层溢价托住整盘利润率，万象城与滨水界面抬升二手锚点，监管账户之外还多一条商业自持现金流。
1—8月华润北京权益销售134亿+，稳居第一梯队；澐玺不是单盘投机，是“重资产片区统筹”的样板——用国企融资能力吃下复杂工程，把城市运营红利内部化。
澐玺的意义不在12万单价，在华润把“先修河、再卖房”从营销话术做成资产负债表：公共配套前置支出，换内城顶豪的定价权与长期运营收益。
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