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5月20日这个特殊的日子，中海丽泽叁號院拿到了预售证。
至此，中海地产当下最重要的两个二环豪宅项目，均已入市。
与大哥中海丽金府一样，中海丽泽叁號院首批入市的房源，同样有两张证。
第一张证对应的1-3#、5-6#5栋楼，批准销售套数224套，准许面积2.884万平方米，预售均价10.5万元至11.35万元/平米。
第二张证对应的7-11#5栋楼，批准销售套数234套，准许销售面积2.9万平方米，预售均价10.92万元-11.42万元/平米之间。
只剩4#楼王72套158户型，尚未领证。
它的预售均价，每平米比中海丽金府，便宜了0.88万元至2.36万元。它们两的直线距离约500米，中间隔了丰草河和多条铁路枢纽。
从位置上看，中海丽金府虽离丽泽商务区更近，但中海丽泽叁號院离南三环直线也就500米，出行似乎更加便利一些。
截至5月25日，中海丽金府网签52套，另有9套已预约，网签均价10.84万元/平米，网签金额8.57亿元。
这个业绩，打破了外界对它最初的质疑。
与前两批拿证房源12.1万元/平的预售均价相比，中海丽金府的实际成交价，便宜了1.26万元/平米。
若以此为参考，中海丽泽叁號院最终的售价，可低于10万元/平米。它的楼面价为5.79万元/平米。
平均产权得房率79%
产品规划上，中海丽泽叁號院与中海丽金府，形成了互补。
它共4个户型段位，分7款：99平米至114平米三居，以及139平米和158平米四居。
其中三居产品中，99平米和104平米户型，为南向两面宽；107、110、114平米则为南向三面宽。
户型配比上，所有三居产品共168套，占比32%；139平米共184套，占比35%；158平米共144套，占比27%。
在最大的两个户型段位上，中海丽泽叁號院还是和中海丽金府，存在撞车现象。（详见《中海二环地王，扛住了》）
不过，中海丽泽叁號院的产权得房率，整体要稍优于中海丽金府。
它有6栋住宅楼，产权得房率达到了80以上%。
最低的是7#110户型，为75%；最高81%，为1#的99平米户型。而中海丽金府的最低产权得房率，为2#的74%。
尽管中海丽泽叁號院的产权得房率不低，但换算到实际得房率上，并不是十分突出。
最高的139平实际得房率为90.3%，最低的99平为86.4%。
实际容积率超过3.0
中海丽泽叁號院地块较为规整，除了东边产生了些许弧度外，其余三面四方四正，这让设计师在楼栋排列方面，比较从容。
整体规划了4排、11栋9至18层的住宅楼，其中2#、3#、5#、8#、10#5栋楼，顶层有异型户型。
它的容积率为近2.52，最初的出让文件显示控高80米。
但中海地产在它身上，并没有把控高尺度用足，最高的4#和5#为地上18层，高度55.77米。
并且它的实际容积率，也远超过文件所规，花姐粗略测算后，可达到近3.07。
背后，是中海丽泽叁號院的北侧的退线比较大，最高达到了26.52米，最低为22.48米。
这导致它北边有约近4800平米的土地，无法有效利用。
因此，我们也就在平面图中看到，小区的北边奢侈地安置了一栋配套楼，以及两块消防扑救场地；而南侧的三栋住宅楼，则紧挨着红线排列。
为何会有如此大的退线？
花姐在中海丽泽叁號院的平面图中看到，它的正北为规划中的FT00-2404-0002二类居住用地，东北侧还有一块规划医疗用地。
这意味着，未来中海丽泽叁號院的北边，还将出现一块新的可供之地。而为了给它让足采光条件，不得不牺牲自己的容积率。
这导致中海丽泽叁號院的楼间距，有点密。
其中3#和8#、2#和7#、4#和10#、 5#和11#的楼间距比，没有达到1.2的最低标准。
优选南边一排户型
中海丽泽叁號院东边挨着达园北路，北边是瑞华南路，西边是规划中的小学，南边则有一片市政绿化带，还有一条宽约8米的道路。
产品规划上，中海丽泽叁號院的3居小户型，主要集中在小区的东侧，分别位于1-2#、6-7#、9#5栋楼上。
正中间的4#和5#，为158平楼王户型，剩下的3#、8#、10-11#，则为139平米户型。
由于楼间距过密，导致中海丽泽叁號院的许多楼栋之间，存在着遮挡问题。
这样一来，除了小区正中间的4#外，它的最南侧一排房子，反而成了最值得入手的户型，至少视野会很好。
小户型选房上，花姐优先推荐9#东单元。这是99平米户型，它的产权得房率81%，是所有户型中最高的。
其次则选择1#和2#东边和中间单元，虽挨着达园北路有噪音，但中间有规划的景观绿化带，且离会所、大门较近，出行比较方便。
139平米户型，优先推荐11#；3#和8#，都存在遮挡问题。尤其是3#西单元边户，与前面的5#的间距只有13.1米。
158平米户型，最推荐的自然为4#楼王位置，但该栋楼目前并没有取得预售证。
取证的5#西侧，为规划小学用地，选房时尽量不要选西边户，会有噪音隐患。
花姐点评：
对中海地产而言，丽泽叁號院和中海丽金府，无疑是当下最重要的两个项目。
现在，随着中海丽金府网签数据的稳步攀升，其基本盘似乎已稳。
接下来，就要看丽泽叁號院的表现了。
尽管它受到了退线带来的容积率攀升困扰，但如果最终的售价，能够突破10万元大关，无疑是有相当吸引力的。
若真如此，作为一个二三环之间的豪宅项目，丽泽叁號院在丰台区，乃至整个北京的竞争优势，将立马凸显。
而通过中海丽金府的现成例子，丽泽叁號院开盘9万+这个目标，似乎也是大概率能够实现的。
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