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拿地差不多7个月后，龙湖宸翰终于开盘了。
9月24日，在其官方晒出的海报中，项目首开推出的114套房源，在一个半小时内，成交107套，销售金额达到8.6亿元。
如果数据靠谱，这个由龙湖代建的好房子，无疑实现了开门红。
只是，在比它稍早几天开盘的中建运河玖院的映衬下，龙湖宸翰的成绩，多少有些暗淡。
截至9月28日，4天时间过去了，它还有没有诞生网签数据。
而中建运河玖院已网签411套，成交均价6.15万元/平米，网签金额31.58亿元，基本锁定了9月份京城楼市的销量冠军。
龙湖宸翰的位置不错，在顺义城区核心，距离地铁15号线顺义站的距离，仅有200米左右。
它还有另一大特点——赠送尺度超级大。包括内嵌阳台+挑空阳台+飘窗+设备平台+花池。
这些，是在整个京城楼市收紧赠送面积的背景下，完成的。
在其他被缩减赠送面积的项目眼里，龙湖宸翰简直成了“拉仇恨”的存在。
但，龙湖宸翰如此“炸裂”的赠送尺度背后，是否存在逾规嫌疑，则值得商榷。（详见《龙湖代建，大做“送面积”文章》）
由于极大地背刺了龙湖御湖镜二期等周边老项目，龙湖宸翰的内嵌阳台，交房时能否顺利封闭，似乎也成了一个不小的隐患。
实际得房率92%-100%
龙湖宸翰占地面积3.6万平米，总建面6.47万平米，容积率1.8。共规划了17栋5-17层住宅楼，其中97平和118平小段位，多集中在洋房中，138平和165平大户，则多在高层。
有消息称，它的实际开盘均价在4.15万元/平，较最高预售均价4.57万元/平，打了约9折。
从预售信息看，它的最高房源出现在小区最中央的3#、4#、6#、7#的次顶层，中间户138平，边户165平米，预售价均为4.698万元/平米。
最低房源则是小区东南角的17#东户，建筑面积约101平米，从1层至7层的预售价格，均为4万元/平米。
龙湖宸翰的产权得房率，在75.82%-82.3%之间。按户型划分后，详细如下：
1、97平集中在15#至17#，15#81.16%、16#81.1%、17#78.64%；
2、118平分布在1#、2#、5#、8#、9#、13#、14#，依次的产权得房率分别为80.35%、75.82%、82.3%、81.99%、82.23%、82.09%、80.21%；
3、138平分布在10#-12#整栋，产权得房率依次为77%、77%、76%；另外在3#、6#东边户，以及4#、7#西边户，产权得房率基本在76.4%左右。
4、165平分布在4#、6#东边户，以及3#、7#西边户，产权得房率均在76.4%左右。
由于赠送手段超多，在未拿证之前，外界普遍认为龙湖宸翰的实际得房率，将轻松突破100%以上。
花姐结合其产权得房率测算后，实际得房率在92.21%至100.32%之间。
具体来看：97平在96.26%至100.32%；118平在91.95%至99.72%；138平在94.68%至96%；165平在92.21%至92.58%。
挡住了北边的阳光
在龙湖宸翰的设计方案反馈意见中，来自群众最大的呼声，是关于它的楼间距问题——11条意见中，占了7条。
主要问题是，群众反映它的1#、3#、4#，挡住了北边龙湖御湖镜二期的17#和21#。
真实情况究竟啥样呢？
龙湖宸翰的楼王3#和4#，是按照塔楼建筑算的。因为它们之间，有着2.16米的首层架空层连通。
这是龙湖设计师的一个神来之笔。
可以让3#和4#在计算楼间距时，按照塔楼计算，只要满足1.2即可。若没有这2.16米的连通，则会拆开来算，变成板楼的标准——1.7。
背后目的，是为了满足楼间距比。
只是，即便这样操作之后，3#、4#和中间连通的2.16米，加一起的长度为62.4米，再除以3#和4#52.8米的高度后，为1.18，还是差了最低标准些许。
不仅如此，在与龙湖御湖镜二期17#、21#之间的楼间距中，依然存在问题。
龙湖宸翰4#和龙湖御湖镜二期21#之间的楼间距比1.6，属于正常范畴；但3#和龙湖御湖镜二期17#之间，为1.14，低于最低标准0.06。
而龙湖宸翰的1#是一栋板楼，和龙湖御湖镜二期17#之间楼间距比，为1.5，低于1.7最低标准0.2。
因此，关于群众反映龙湖宸翰挡住了龙湖御湖镜二期的采光问题，的确属实。
楼王户型采光不佳
挡了别人的阳光，龙湖宸翰自己的采光如何呢？
花姐通过企鹅选房查看它冬至日的日照后，具体情况如下：
1、10:00。9#-13#4层以下采光受限；遮挡较严重的为2#、3#东单元，以及7#、8#。
2、12:00。整个小区几乎都能见到阳光。只有3#、4#、7#、10#、11#等3层以下户型，采光受到了影响；
3、16:00。最南边的楼栋和北边的2#、中间的7#和8#，几乎都能见到太阳；9#-13#受影响的只有6层以下户型；1#、4#、5#、6#几乎整栋楼都没有阳光。
通过冬至日日照表现，在选房攻略方面，龙湖宸翰最中间的几栋楼王，反而性价比不是很好了。
还是以户型划分：
1、97平户型优选15#和16#中间户型；17#慎选，不仅得房率最低，且有角煞和噪音障碍。不过，该栋楼的价格倒是最低，实际成交价刻在4万元/平以里；
2、118户型优选8#东户和9#西户；其次为2#，虽然产权得房率最低，但视野佳；慎选1#，只有5层高，北前面的3#、4#遮挡后，冬日很难见到阳光；
3、138户型优选11#，前后无遮挡不仅日照充足，南北也均能欣赏到小区最好的景观；其次为10#和12#；最后考虑楼王户型，毕竟价格最高且采光受限。
4、165户型3#和4#均存在角煞问题，影响采光和风水；除了它们外，也只有6#和7#可选了。
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