大家好，这里是楼花网。
龙湖，在顺义东风商场旧址代建双盘。
分别是宸翰（先开）与宸裕（后开），由顺义国资分持、龙湖同源代建。
宸翰以524套房源网签399套、成交额破19亿、回收地价款超74%，已成“现金奶牛”烘热板块。
宸裕借势拟售均价整体上调至4.47-4.53万/㎡（起步99㎡全线4.5万+），较宸翰同位置起步97㎡（4.02-4.28万/㎡）门槛抬升一大截，取消南向花池但部分户型补北向设备平台赠送。
宸裕，曾谋求出售60%股权给大龙地产告吹，最终大龙顺发以7.63亿施工总包身份参与，形成“顺义国资持股+龙湖代建+大龙施工”混搭架构，定价能否被市场消化待开盘验证。
一、双盘核心数据对比
|
指标 |
龙湖宸翰（先开/096地块） |
龙湖宸裕（后开/093地块） |
差异 |
|
取证/推盘 |
已开盘，网签截至7.19达399套 |
2026.7取证（22栋559套），拟售4.47-4.53万/㎡ |
宸裕晚约半年入市 |
|
供应规模 |
17栋，524套 |
22栋，559套（文中前后提及581/559，以559为准） |
宸裕多35套 |
|
起步户型/价 |
97㎡三居，拟售4.02-4.28万/㎡（10栋≤4.4万） |
99㎡三居，拟售全线≥4.5万/㎡ |
宸裕起步贵约2000-4000元/㎡ |
|
户型矩阵 |
97/118/138/165㎡（四档） |
99/120/139/189㎡（四档） |
宸裕顶配189㎡＞宸翰165㎡ |
|
大户型去化 |
138㎡网签105/168套；165㎡网签10/58套 |
189㎡仅16套（边厅全景舱） |
大平层去化均偏慢 |
|
地价款/楼面 |
两宗打包26亿底价（楼面约2万/㎡），宸翰回收＞74% |
同包内地，国资控股未转让 |
宸翰单盘回款覆盖双包地价款74% |
|
股权结构 |
兴竺地产：宏琨城开70%+顺义新城29.7%+天竺0.3% |
城竺地产：顺义新城99%+天竺1%（大龙收购60%告吹） |
宸裕纯国资，宸翰引入宏琨 |
|
总包/设计 |
北京建工总包 / 汇张思设计 |
大龙顺发总包（7.63亿） / 北京建院设计 |
施工方不同 |
|
区位 |
顺义老城核心，距顺义站＜500米，南排14-17# |
同片区093地块，南排17-22#贴脸 |
共享配套 |
二、宸翰“现金奶牛”数据
网签399套 / 成交均价4.04万/㎡ / 成交额＞19亿元
车位去化230个 / 收金＞4600万元
两宗地总地价款26亿，宸翰单盘销售额占74%+，未算车位已近回收双包地价款四分之三
三、宸裕定价逻辑与争议点
借势高开：宸翰立住板块热度与龙湖代建口碑后，宸裕拟售均价整体平移上浮——同南排位置99㎡（宸裕）比97㎡（宸翰）贵约2000-4000元/㎡，120㎡段亦看齐或略超。
产品微调：取消南向客厅外花池（宸翰有），但部分户型增加北向设备平台全赠；189㎡做三面阳台+全景舱边厅正对大门下沉庭院，是宸裕唯一显著产品亮点。
股权波折：2025.9大龙地产拟收购城竺60%股权→2025底终止（条款未共识+国资反馈）→2026.1大龙顺发中标施工总包7.63亿元，从“潜在股东”退为“乙方施工方”。
采购链差异：宸翰（建工总包+汇张思设计）vs 宸裕（大龙顺发总包+北京建院设计），购房端对施工方偏好或影响决策。
四、购买提示
适合顺义老城地缘改善（预算450-850万），看重顺义站＜500米+龙湖代建公区+宸翰已验证配套。宸裕99㎡起步总价约445万，比宸翰97㎡（约390万）门槛高约55万，需权衡“多2㎡+北设备平台”是否值溢价；189㎡楼王（约850万+）流动性需谨慎。关注开盘实际折让（拟售≠成交）。
结论：
宸翰用399套/19亿为宸裕铺路，宸裕顺势高开测试顺义改善客价格天花板，取消花池、换大龙施工是显性妥协。
双盘同根代建、错位半年，本质是顺义国资控节奏+龙溪代建吃品牌溢价的典型操作。
上一篇：绿城，一个劲敌杀到了
下一篇：和知筑铂瑞登顶房山销冠，王岸卿"错峰开盘"打法见效
