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近期，北京土拍市场明显升温，朝阳区松榆里平房区改造地块正式进入预申请阶段，起拍价42.5亿元，楼面价约5.28万元/㎡。
一、核心指标：城区稀缺住宅地
- 位置优势：朝阳潘家园街道，三至四环黄金区位，距离国贸CBD仅15分钟车程
- 规模体量：占地2.89公顷，地上建面8.08万㎡，相当于8个标准足球场大小
- 规划参数：容积率2.8，限高60米（局部80米），绿地率30%，符合现代居住标准
- 预申请时间：10月17日-11月17日17:00，为期一个月的申请周期
二、地段价值：成熟配套+地铁潜力
- 交通便利：紧邻地铁14号线北工大西门站，步行约5分钟可达；远期规划地铁11号线（需做好兼容设计），未来将形成双地铁格局
- 商业配套：朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL等高端商圈环伺，满足购物、餐饮、娱乐一站式需求
- 生活服务：北京广仁中西医结合医院提供医疗保障，松榆里公园为日常休闲提供绿色空间
- 四至范围：北至松榆北路，东至0002地块，南至邮政公司及社区用地，西至武圣东路，地块规整利于规划
三、规划亮点：互联互通的人性化社区
- 地下联通：预留与文化用地的地下通道（净宽≥6米），实现人车分流，提升居住安全性
- 公共空间：东侧出入口规划公共建筑与下沉庭院，增强社区互动，打造邻里交流场所
- 街坊路网：设置7.5米宽南北向内部道路，优化步行体验，营造舒适社区环境
- 设施配套：含300㎡开闭站，保障社区用电需求，提升居住品质
四、产品预测：刚改改善为主力
- 房源数量：约600余套（按户均120㎡估算），供应量适中
- 产品方向：南北朝向、大面宽设计，预计以三居、四居为主，适合刚改和改善客群
- 设计特点：南向大面积飘窗设计，保证室内采光充足；预计得房率在75%-80%之间
- 周边参考：以2000年左右建成的老旧小区为主，缺乏高端改善盘，新房稀缺性强
五、市场机遇与挑战
优势分析：
- 三环核心区位，土地稀缺性突出，具备保值增值潜力
- 成熟生活配套，满足日常需求，减少生活成本
- 双地铁规划，未来交通便利性提升，通勤更加便捷
面临挑战：
- 周边城市界面老旧，区域形象待提升，需要时间改善
- 远期地铁建设存在不确定性，可能影响项目价值兑现
- 需平衡容积率与产品品质，确保居住舒适度
总结：
松榆里地块凭借核心区位和成熟配套，具备打造优质改善盘的基础。但需平衡城市更新难度与产品创新，真正抓住城区改善客群的痛点。能否成为下一个"热盘"，关键看开发商的产品力和定价策略。
随着北京第八轮供地清单发布，该地块的表现值得市场重点关注。
从长远来看，该地块的价值不仅在于其稀缺的地理位置，更在于其承载的城市更新使命。如果能够打造出真正符合改善需求的产品，必将成为区域内的标杆项目。
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