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东城区祈年大街稀缺地块近期遇冷，核心事实清晰：
- 预申请到期：9月12日-10月11日预申请期内，地块未能转入正式“招拍挂”阶段
- 市场预期落空：该地块原被视为北京第七轮供地清单的“顶流”，如今开局遇挫
- 传闻扰动：消息称已有两家企业报名，但官方流程暂未启动，前景待观察
这一结果与地块的稀缺地位形成鲜明反差，折射出当前房企拿地策略的极度谨慎。
一、地块价值：二环内绝版地段，配套顶级
尽管遭遇冷场，但地块自身素质堪称“王炸”：
- 位置无敌：东城区天坛街道，二环内核心，步行可达天安门广场
- 地铁环绕：紧邻地铁7号线桥湾站、5号线/7号线换乘站磁器口站
- 配套顶配：天坛公园、国瑞购物中心、北京医院、同仁医院等环伺，老胡同文化氛围浓厚
从区位看，这是近年来二环内罕见的住宅供应机会。
二、规划约束：低密+限高+整院售卖，开发难度大
地块遇冷的背后，是严苛的规划条件带来的开发挑战：
- 指标限制：容积率仅1.1，限高18米（其中一地块限高3.3米），住宅占比≤70%
- 产品定向：低密+限高条件指向四合院或类四合院产品，需“整院售卖”
- 文保约束：涉及天坛、先农坛建设控制地带，设计方案需报国家文物局审批
这些条件决定了项目只能打造顶级豪宅，客群极度稀缺，开发周期长、资金要求高。
三、市场博弈：15万/㎡预期价，房企算不过账？
- 价格预期：地块周边金鱼池项目指导价15.1万/㎡，本地块预期售价约15万/㎡
- 成本压力：起拍价19.5亿，楼面价约7.8万/㎡，加上苛刻的规划条件，利润空间被严重挤压
- 市场风险：当前顶豪市场去化缓慢，高总价产品销售周期长，资金沉淀压力大
在当下市场环境下，房企对这类“看上去很美”的地块更加理性，不敢轻易下注。
四、趋势解读：土拍市场分化，房企回归“算得过账”的逻辑
祈年大街地块的遇冷，反映了三个市场真相：
- 房企极度谨慎：宁可错过，不愿拿错，现金流安全成为第一要务
- 顶豪市场承压：高总价产品去化难，开发商对顶级地段也保持观望
- 土拍市场分化：核心区稀缺地块不再“通吃”，房企更偏爱流动性好、风险可控的地块
总结：
祈年大街地块的遭遇，标志着北京土拍市场进入新阶段——即使二环内的“绝版地块”，也需要在利润、风险和流动性之间找到平衡。
对于期待二环内新盘的顶豪客群而言，恐怕还要耐心等待。
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