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栖澐湾捂了两年多，揭开面纱了。
北投置业总经理屈晨，这次也是拼了。
地价与售价仅差1万，开发商割肉求生
· 2023年拿地楼面价2.57万/㎡，如今售价4万+，甚至出现3万+房源
· 地价与售价之间利润空间被极致压缩，几乎是贴着成本卖
· 对比中海九棵树地块楼面价仅2.29万/㎡，北投高位站岗
得房率全面落后，靠价格硬刚
· 即便算上赠送面积，部分户型得房率仅83%
· 通州同级“四代宅”得房率普遍逼近甚至超过100%
· 产品力差距明显，只能以价换量
屈晨的“证明之战”
· 曾任冬奥村项目部项目经理，有大型项目保障经验
· 调任北投置业总经理，栖澐湾是其首个住宅代表作
· 面临“高价地+低得房率+强竞争”三重压力
01
栖澐湾的定价与调规，或许也是受“亲兄弟”晟景汀澜的影响。
北投晟景汀澜自2023年11月开盘，眼下网签194套，去化还不到一半。
它最高光的时刻，甚至成交均价突破5.1万/㎡，但近两个月成交均价降至4.1万/㎡左右。
这让最早买晟景汀澜的一批老业主成了韭菜，哭晕在厕所。甚至有业主在大年初一定的房，几个月过后，又去退房。
道理摆在那里，市场总是“买涨不买跌”，越降越卖不出去。
今年7月至今，晟景汀澜大部分月成交套数都是个位数。
现在的通州市场已经跟两年前大变天了，栖澐湾为了不重蹈兄弟楼盘覆辙，在定价上肯定有所考量。
如果定太高，无人问津，不仅库存难去，还占用资金。
屈晨的打法，是走平民路线，均价4万，也有3万 的房源，而且还是精装修交付。
乍眼一看，这个价格还蛮香的。但别忽视，地价缝差才1.43万元/㎡。
通常而言，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本、偷偷减配。
综合对比下其他通州楼盘的地价缝差：
朝棠揽阅的楼面价3.12万/㎡，一期成交价5.8万/㎡，地价缝差2.68万/㎡
云璟揽阅的楼面价2.86万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.84万/㎡；
花语璟云的楼面价3.58万/㎡，成交价5.7万/㎡，地价缝差2.12万/㎡；
运河玖院的住宅楼面价3.06万/㎡，一期成交价6.2万/㎡，地价缝差3.14万/㎡
可见，栖澐湾的地价缝差是真的小。但，它最大的硬伤还是，城市界面。
栖澐湾，位于通州张家湾板块。张家湾并不是通州传统的主城区，配套主要靠未来规划，周边现在比较荒。
目前该项目距离地铁站有一段距离，最近的1号线、7号线花庄站步行大约2.4公里。
02
栖澐湾是一个有故事的楼盘，拿地两年后竟然开启调规、更名，它最初曾叫云帆汀澜。
调规前共12栋楼，总户数为971户，主力户型包括75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%。
项目原户型没有阳台，南向为通面宽飘窗，北侧有设备平台，可扩展空间不大。
调规后，栖澐湾户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。
具体来看看，它在户型上动了哪些“手术”？
原来75㎡户型只有两居，餐厅直对厕所，让购房者直言“别扭”。
现在79㎡户型变身为三居，餐厅对着厨房，还有了家政间。
原先85㎡户型也是餐厅直对厕所，南向是飘窗。
现在89㎡户型，把南向飘窗全部改成阳台。其中，客厅是进深1.5米的开敞阳台，主卧是1.2米的设备平台。
栖澐湾89㎡室内格局直接copy朝棠揽阅89㎡的爆款产品，连主卧的储物间都直接照抄了。
不同的是，栖澐湾并没像朝棠揽阅一样慷慨，它北边没赠送设备平台，只能在侧边赠送飘窗。
但并不是赠送越多越好，栖澐湾餐厅桌椅与飘窗在一起，显得空间有点局促和怪异。此外，客厅则是飘窗 阳台的赠送组合。
餐厅和客厅之间还有一个垛子，不太美观。
而且该户型西北次卧是西面开窗。传统观念认为，西边开窗可能会导致家中的正财运受损，因为西方被认为是夕阳的方向，象征着收敛和内聚的能量。
更关键的是，西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。
主力107㎡，中间户得房率88%，边户得房率约92%。
对比同在通州的国誉颂105㎡，栖澐湾不是那么方正，缺角多。
整体面宽上，栖澐湾10.25m，国誉颂10.7m；栖澐湾客厅面宽3.6m，国誉颂4m。别小瞧，客厅近半米的差值，体感大不一样。
而且栖澐湾南侧长辈房的面宽只有2.85米，放一张2米床，会很拥挤。
110㎡三居虽动了“手术”，但因为一梯一户的原因，加上赠送，得房率才83%。
该户型扣掉东北角的合用前室，缺了一整个大角，瞬间不方正。
总面积虽然大于107㎡，但主卧却比人家小，客厅面宽一致，北边设备平台赠送面积也更小。
最大的140㎡，楼王户型，是经典的四叶草布局
主卧带270度转角大飘窗 ，bug是有两个“显眼包”墙垛子，主卫是双台盆设计。
东北次卧是东面开窗，早上的阳光非常强烈，影响睡眠。且传统风水学则认为，东面开窗易导致“财气外泄”。
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