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12月12日，朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块方案公示。
这是由首农集团旗下北京东洲房地产开发有限公司开发建设，推广案名为“御林湾”。
核心暴击：
· 拿地8年，方案首次大改
· 外立面从石材升级为玻璃+铝板
· 调整面积21.49万㎡，涉及1500套房
“整容”内幕：为什么现在才改？
时间线复盘：
· 2016年拿地，规划保守
· 2024年市场，产品迭代
· 不改卖不掉，改了才有戏
升级对比：
· 原方案：传统石材，厚重但过时
· 新方案：玻璃+铝板，现代感拉满
· 代价：每平米成本增加800-1000元
本次对上述 16 栋楼外立面效果进行了优化，将石材外立面调整为玻璃和铝板组合的外立面。
建筑位置、地上建筑规模、建筑高度、建筑外轮廓均与原审批一致。
调整后的南 10#、13#、16#、18# 为甲户型，外立面一致；
南 11#、12#、15#、21# 为乙户型，外立面一致；
南 14#、19#、20# 为丙户型，外立面一致；
南 17# 为丁户型；
西 2#-4# 住宅楼外立面一致。
01
项目位于朝阳区崔各庄乡来广营北路东、西两侧，毗邻京承高速。
从2017年拿地至今，项目经历了动工、停工、复工，规划一再调整，终于要在今年底面世。
从规划上来看，御林湾是一个建面约21万㎡的超级大盘，大概有1500套新房供应。
其中，324地块（南区）规划12栋高层住宅楼，共1485户，面积段约90-155㎡，一层送院子。
南区容积率2.2，除了商品房，还包含中直机关的家属楼、人才房。
由于居住人群复杂，管理标准不太好统一。开发商在地上做了栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。
323地块（西区）规划3栋洋房，共76户，建面约213-220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。
西区最大的优势是容积率只有1.3，相对低密。
缺点是紧邻来广营北路，噪音影响大。
另外南区有下沉商业广场、主题园景，西区因为地块较小，没有像样的园林景观。
02
户型不方正，得房率80%左右，较现在的“好房子”差距明显。
90㎡的面积段，现在新房基本都能做到三居两卫。
御林湾只做了两居一卫，且是暗卫。
南北不通透，户型缺角多。
北次卧与厨房夹角，外接设备平台，采光视野都比较差。
亮点是独立玄关+家政间的设计，整体收纳空间比较充足。
125㎡三居两卫，南北通透。
北向有设备平台赠送，南向有转角窗。
但是由于东南缺角，南向只有两面宽，且客厅面宽只有4米。
入户区存在面积浪费，餐厅在公卫门口。
155㎡四居，南向三面宽。
这个户型问题最大。
狭长的客厅+餐厅占了将近60㎡，北向窗墙比非常小。
四个卧室面积都不大，主卧超20㎡，但是飘窗和主卫比较吃面积，没有独立衣帽间，只配了组大衣柜。
主卫带浴缸，单台盆设计；公卫没窗户。
厨房只有7㎡，北边餐厅做了西厨岛台，扩容厨房空间。
但这么一来北边卧室隐私性就比较差，只能做个书房。
顶配220户型，动静分区的格局，客厅面宽给到6.5米。
南向双套房设计。主卧终于有了豪宅的小家化设计；
南次卧独立于其它卧房，可以做长辈房使用，赠送挑空平台，卫生间又是个暗卫。
中西双厨，中厨内接家政间+保姆房
03
对比现在的“好房子”，御林湾无论从得房率、户型设计，还是园林等各方面差距不小，甚至连地铁都没有。
产品上不能突破，御林湾在价格上做出了“让步”。
项目周边的在售新盘包括望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府等，当前成交均价在8-9万/㎡。
置业顾问表示，“御林湾项目单价6万 /㎡，西区洋房价格略高一点，但不超过8万元/㎡。”
这个价格比新盘有优势，但隔壁同为首农开发的东洲家园，部分二手房挂牌价还不到3万/㎡。
04
2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下御林湾所在地块。
合同约定开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。
但是在2019年短暂动工后，项目发生了安全事故，随后进入漫长的安全整顿与方案调整期。
直到2023年，项目才传出实质性动工消息。
今年年初，建设方案变更说明显示，项目将分四期开发，前两期为纯政策性住房，后两期包含商品房，全部工程计划于2026年底竣工。
1月9日，东洲房地产发了一张大红喜报，庆祝29-324等地块项目(西区)喜封金顶。
东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元。公司由北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。
前者为首农集团全资子公司，后者则由三位自然人持股：
张瑾、杨于武、赵锦明分别持股75%、15%、10%。
大股东张瑾，投资有北京百子湾体育休闲俱乐部和北京华唐正融矿业投资，华唐正融矿业下辖怀化华唐投资、湖南华唐大成投、广西蒙山都坡矿业。
二股东杨于武名下有北京鑫银隆科技开发、北京润土投资管理；
三股东赵锦明则投资了北京恒达纬地建筑工程。
去年10月，东洲房地产还发生了人事变动，法人兼董事长韦素玲退出，范学灵接任，他同时也是东郊农场的党委副书记、总经理、董事。
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